Всеукраїнський конгрес фермерів провів вебінар, присвячений одному з найбільш обговорюваних понять останнього часу в земельному законодавстві, узуфрукту. Розібратися в темі допомагала експертка із земельних та аграрних питань, адвокатка, кандидатка юридичних наук Діана Коломійцева. Модерував розмову голова ВКФ Іван Слободяник.
Захід відбувся в межах програми консультаційної підтримки фермерів, яку Всеукраїнський конгрес фермерів реалізовує у партнерстві з міжнародною гуманітарною організацією Mercy Corps за фінансової підтримки фонду Говарда Бафета.
Що таке узуфрукт і звідки він узявся
Узуфрукт є новим речовим правом для українського земельного законодавства, яке підлягатиме реєстрації нарівні з правом власності, оренди та іншими речовими правами, зокрема суперфіцієм і емфітевзисом. Попри новизну для вітчизняної правової системи, поняття має давню історію і бере початок у римському праві, звідки було рецептоване в сучасне європейське законодавство. У Європі це право трактують як «право доброго відношення»: воно виникло як спосіб на договірній, довірливій основі користуватися чужими речами між близькими людьми.
Суть узуфрукту проста: особа отримує в користування певну ділянку без орендної плати, сплачуючи лише земельний податок. Водночас право не передбачає можливості відчужувати ділянку, передавати її у спадок чи якимось іншим чином розпоряджатися нею, а тільки користуватися нею, і то виключно особисто, до кінця життя користувача.
Ідея впровадження узуфрукту в Україні пов’язана з курсом на євроінтеграцію. Право постійного користування землею, яке зараз існує у вітчизняному законодавстві, у Європі невідоме, і його називають рудиментом радянської доби, що зберігся лише в Україні, Росії та Білорусі. Оскільки гармонізація правового поля з європейським є частиною руху до ЄС, законодавець пропонує замінити право постійного користування на звичний для Європи узуфрукт. Процес уже частково розпочався: юридичні особи державної та комунальної власності, які раніше мали право оперативного управління чи господарського відання, перейшли на узуфрукт після відповідних змін до законів.
Чим узуфрукт відрізняється від оренди та емфітевзису
На відміну від оренди, яка передбачає ринкові ставки, обмежений строк дії та можливість продавати, відчужувати чи передавати право іншій особі, узуфрукт є суто персоналізованим правом. Так само, за словами експертки, з ним не можна працювати, як з емфітевзисом, правом користування сільськогосподарськими землями, яке дозволяє передавати ділянку в спадщину чи відчужувати. Узуфрукт таких можливостей не дає: користувач лише сплачує земельний податок і не має права ані продати, ані передати комусь право користування.
Важливо, що узуфрукт застосовуватиметься виключно щодо земель державної та комунальної власності: до приватної власності це право не матиме жодного стосунку.
Наразі це лише законопроєкт
Учасникам вебінару наголосили: йдеться про проєкт закону про впровадження ринкових інститутів права користування земельними ділянками, який ще не зареєстрований у Верховній Раді й активно обговорюється в експертному середовищі. Це означає, що остаточна редакція документа може суттєво відрізнятися від того, що обговорювалося на вебінарі, а Всеукраїнський конгрес фермерів планує напрацювати власні пропозиції щодо вдосконалення законопроєкту.
Що чекає громадян, власників права постійного користування
Для фізичних осіб, які мають державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, законопроєкт передбачає перехідний період у три роки з моменту ухвалення закону. Протягом цього часу власник акта повинен звернутися до ЦНАПу і зареєструвати узуфрукт на основі наявного державного акта. Автоматичного переходу для громадян не буде, на відміну від державних та комунальних підприємств, перелічених у статті 92 Земельного кодексу, для яких трансформація відбудеться в силу закону, без додаткових дій.
Експертка порадила заздалегідь перевірити стан документів на право постійного користування, оскільки більшість із них видавалися в період з 1990 до 1 січня 2002 року, на початку становлення незалежної української держави.
Принципово: перехід на узуфрукт означає відмову від перспективи стати власником ділянки. Якщо громадянин зареєструє узуфрукт, механізму «передумати» і згодом викупити землю не буде, оскільки законодавство прямо забороняє викуп земель, які набули статусу комунальної чи державної власності на праві узуфрукту. Натомість чинні норми щодо викупу земель постійного користування залишаються чинними як альтернативна, паралельна опція: якщо в громадянина є така можливість (рішення ради, кошти), він може скористатися нею замість переходу на узуфрукт.
Законопроєкт також передбачає можливість безоплатної приватизації ділянок постійного користування, але виключно в межах норм безоплатної приватизації (до 2 гектарів) і лише після завершення дії воєнного стану, коли приватизацію відновлять.
Спадкоємці мають окрему процедуру
Спадкоємці власників державних актів на право постійного користування не можуть автоматично чи шляхом реєстрації перейти на узуфрукт. Для них законопроєкт передбачає окрему опцію: викупити ділянку за експертною оцінкою з розстроченням платежу на 15 років або перейти на оренду. Це право також діятиме протягом трьох років з моменту ухвалення закону.
Що чекає фермерські господарства та інші юридичні особи
Для юридичних осіб ситуація є складнішою й, за визнанням самої експертки, менш справедливою порівняно з громадянами. Тут виділяються дві категорії.
Перша категорія охоплює фермерські господарства, які з 1990-х років і досі мають оформлене право постійного користування і не переоформили його на інше право. Для них законопроєкт передбачає трирічний строк для переходу на оренду терміном на 50 років. Якщо господарство не перейде на оренду протягом трьох років, воно втрачає право постійного користування. Можливості викупити ділянку в цієї категорії немає, доступна лише оренда.
Друга категорія охоплює господарства, які свого часу вже переоформили право постійного користування на оренду. Для них передбачена можливість викупу за експертною оцінкою з розстроченням платежу на 15 років, з обов’язковим урахуванням індексу інфляції.
Учасники дискусії звернули увагу на очевидну нерівність між цими двома групами фермерських господарств: ті, хто вже перейшов на оренду, отримують доступ до викупу, а ті, хто досі має державні акти на постійне користування, отримують лише право оренди без можливості викупу. Іван Слободяник наголосив, що Всеукраїнський конгрес фермерів вважатиме за потрібне ініціювати зміни до цієї частини законопроєкту, оскільки створення нерівних умов усередині соціально вразливої групи аграрного бізнесу є несправедливим.
Оподаткування та фінансові умови
Узуфрукт передбачає сплату виключно земельного податку, жодних орендних платежів чи додаткової плати за саме користування ділянкою законопроєкт не встановлює. Щодо мінімального податкового зобов’язання (МПЗ) для земель сільськогосподарського призначення, експертка зазначила, що це питання регулюватиметься окремими змінами до Податкового кодексу, які розглядатимуться вже після ухвалення базового закону про речове право. Наразі однозначної відповіді щодо застосування МПЗ до узуфрукту немає.
Чи вигідний узуфрукт фермерам
На пряме запитання про вигоду експертка відповіла ухильно: оцінити узуфрукт у категоріях «краще» чи «гірше» некоректно, оскільки це вимушена необхідність, пов’язана з євроінтеграцією, а не інструмент, що суттєво поліпшує становище користувача порівняно з чинним правом постійного користування. Водночас для окремих господарств, яким громада з якихось причин не дає дозволу на викуп землі постійного користування, узуфрукт може відкрити додаткові можливості.
Головна перевага, на думку Діани Коломійцевої, полягає в іншому: ухвалення закону легалізує статус тисяч постійних користувачів, які сьогодні фактично перебувають у «сірій зоні», адже Земельний кодекс не визнає за фермерськими господарствами та громадянами права постійного користування серед перелічених суб’єктів, тож ці особи юридично ніби не існують для закону. Легалізація статусу, на її переконання, є суттєвим позитивом, навіть якщо конкретні фінансові умови користування залишаються дискусійними.
Що втрачають громади
Для територіальних громад як власників землі законопроєкт означає тимчасову втрату можливості розпоряджатися ділянками. Протягом трирічного перехідного періоду, поки постійні користувачі вирішуватимуть, оформлювати оренду чи викуп, громада не зможе виставити ці ділянки на торги чи отримати з них інший дохід.
Інші важливі деталі
Узуфрукт є правом винятково персоналізованим: воно належить тільки особі, зазначеній у витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, без можливості суборенди чи передачі третім особам. Відмовитися від права можна в будь-який момент, і тоді ділянка повертається у власність держави чи громади, яка надалі реалізовуватиме її новим користувачам на ринкових умовах через торги.
Право довічного успадкованого володіння, ще давніший інститут, що діяв до 1992 року, також прирівнюється до права постійного користування і може бути переведене в узуфрукт через реєстрацію.
Експертка також зазначила, що в новому проєкті Цивільного кодексу України узуфрукту присвячена окрема глава, і в перспективі це право поширюватиметься не лише на землю, а й на нерухоме майно та навіть рухомі речі, за аналогією з європейською практикою, де, наприклад, поширений узуфрукт творів мистецтва.
Що робити фермерам та громадянам зараз
Учасникам вебінару порадили не поспішати з жодними діями, доки законопроєкт не набуде чинності. Водночас варто заздалегідь перевірити наявність і актуальність документів на право постійного користування, державних актів, виданих переважно в період з 1990 по 2001 рік, щоб бути готовими діяти одразу після ухвалення закону.
Всеукраїнський конгрес фермерів повідомив про намір напрацювати власні пропозиції до законопроєкту, зокрема щодо усунення нерівності між категоріями фермерських господарств і розширення прав фермерів на викуп земельних ділянок, та представити їх у форматі порівняльної таблиці. Організація також обіцяла інформувати аграрну спільноту про подальший рух документа.