Земля не лише в українців: як доведеться змінити ринок землі в Україні зі вступом її в Євросоюз та як зберегти контроль

Відкриття переговорів з ЄС за кластером "Внутрішній ринок" переводить питання доступу громадян і компаній ЄС до української сільськогосподарської землі з теоретичної у практичну площину.

Нині діє модель, за якою аграрні угіддя можуть мати у власності лише українці та компанії без найменшої частки іноземного капіталу та контролю. Однак ці правила несумісні з членством у ЄС і їх точно доведеться змінювати.

Однак членство у ЄС не зобов’язує нашу державу переходити від повного контролю до повного хаосу. Європейські правила визнають, що земля – особливий ресурс і держава може мати певні обмеження. Крім того, вступу до ЄС буде перехідний період, про який ми маємо домовитися на переговорах.

Та головний виклик для України – не просто визначити нові правила і вирішити, хто зможе купувати землю після вступу. Ми маємо зберегти прозорий контроль за реальними власниками землі, навіть якщо це будуть іноземні компанії.

І домовлятися про цей механізм треба вже зараз.

Ринок відкрили – катастрофи не сталося

Колись здавалося, що питання запровадження ринку сільськогосподарських земель здатне якщо не розколоти країну, то принаймні гарантовано забезпечити політичні ток-шоу матеріалом на кілька років уперед.

Багато років поспіль від противників ринку землі лунали тези, які на багатьох мали вплив: всю українську землю негайно продадуть за безцінь; селян обдурять і позбавлять землі; українці стануть кріпаками. Загалом, аргументація зводилася до того, що українську чорноземи скуплять ті, хто не мали би цього робити. Варіанти лунали різні – і арабські шейхи, і транснаціональні корпорації і звичайно ж вітчизняні олігархи.

Але ринок працює вже понад п’ять років, він почав роботу ще до повномасштабного вторгнення РФ – і нічого з цього не сталося.

Нагадаємо, з 1 липня 2021 року українці отримали право вільно продавати й купувати сільськогосподарські землі, а з 1 січня 2024 року на ринок допустили українські юридичні особи, створені громадянами України. До середини 2026 року через ринок пройшло вже понад мільйон гектарів.

Відкриття ринку для юросіб не спричинило якогось аномального стрибка попиту.

 А перший детальний аналіз покупців-юросіб показав цілком прозаїчну картину: понад 80% із них – сільськогосподарські товаровиробники.

Іншими словами, замість масового розпродажу ми отримали доволі консервативний земельний ринок. Понад те, попри переважні права орендарів, доволі складні перевірки набувача і значну зарегульованість процедури, в Україні фактично склався "ринок продавця".

Останнє слово залишається за власником земельної ділянки.

Він вирішує, чи продавати землю взагалі, коли це робити і за яку ціну. Стара патерналістська страшилка про "наївного селянина, якого всі обдурять" не спрацювала. Власники паїв виявилися значно раціональнішими, ніж про них звикли думати деякі політики.

А тепер починається значно цікавіша частина цієї історії.

Вступ до ЄС? Нові правила продажу землі

13 жовтня Україна офіційно відкрила переговори з ЄС за кластером 2 "Внутрішній ринок". Серед іншого там є глава 4 – вільний рух капіталу – і глава 6 – корпоративне право. Попереду залишається кластер 5 "Ресурси, сільське господарство та політика згуртованості".

І тепер питання про те, хто і на яких умовах зможе купувати українську сільськогосподарську землю після вступу до ЄС, вже перестає бути абстрактною дискусією "на майбутнє". Воно поступово стає предметом цілком конкретних переговорів.

І тут є дві новини – хороша і погана.

Хороша полягає в тому, що Україна за останні роки побудувала справді сильну систему контролю за земельними трансакціями.

Перед продажем сільськогосподарської ділянки перевіряється не тільки сама земля. Перевіряється покупець, його право набувати землю, площа земель, яка вже перебуває у його власності, структура власності юридичної особи, її кінцеві бенефіціари, санкційні обмеження, походження коштів.

Адже закон накладає обмеження. Зокрема, засновниками, акціонерами та бенефіціарами компаній, що мають землю у власності, не можуть бути іноземці або іноземні компанії. Крім того, запроваджений ліміт – до 10 000 гектарів на компанію

Все це працює завдяки цифровим публічним реєстрам: Державний земельний кадастр, Державний реєстр речових прав, Єдиний державний реєстр юридичних осіб. Нотаріус перевіряє покупця до того, як право власності перейшло до нього. Якщо вимоги закону не виконані – угода просто не відбудеться. А Держгеокадастр ще й публікує дані моніторингу земельного ринку, включаючи інформацію про трансакції, площі та ціни.

Багатьом важко в це повірити, але за рівнем інтегрованості контролю конкретної земельної угоди Україна створила дуже сильну систему. І багатьом країнам ЄС, особливо у Східній та Південній Європі, тут справді є чому у нас повчитися. Але вступ до Європейського Союзу означатиме, що нинішню конструкцію доведеться змінювати.

Вічно зберігати правило "українцю можна, громадянину ЄС не можна" після вступу до ЄС, очевидно, не вийде. Свобода руху капіталу та свобода заснування підприємств є фундаментальними принципами внутрішнього ринку.

При цьому важливо розуміти: Європейський Союз навряд чи вимагатиме від нас перетворити ринок земель на такий собі Дикий Захід – сільськогосподарська земля навіть у праві ЄС визнається особливим і обмеженим ресурсом. Держави можуть боротися з надмірною концентрацією, спекуляцією, захищати життєздатне сільське господарство та сільські громади. Але правила мають бути об’єктивними, пропорційними і, головне, недискримінаційними.

Новий виклик: продаватимуть не землю, а власника

І тут виникає проблема, про яку в Україні поки говорять досить мало. З громадянами ЄС усе більш-менш зрозуміло. Є конкретна фізична особа. Її можна ідентифікувати, перевірити, чи не накладені на неї санкції, порахувати вже належні їй гектари, перевірити походження коштів.

Після перехідного періоду, який погодить Україна під час вступних переговорів,  до неї можна застосовувати ті самі правила, які діятимуть для громадянина України.

З юридичними особами все набагато цікавіше. Уявімо, що українську сільськогосподарську землю придбала компанія, зареєстрована, скажімо, на Кіпрі або в Бельгії. На момент купівлі ми можемо перевірити цю компанію і встановити її власників. А наступного дня власники продають уже не землю – вони продають компанію. Земельна ділянка при цьому нікуди не рухається. У Державному реєстрі речових прав в Україні власником залишається та сама юридична особа. Нової земельної трансакції немає. Український нотаріус нічого не посвідчує, а Державний земельний кадастр також не фіксує ніяких подій. Але фактичний контроль над гектарами уже буде належати зовсім іншій особі.

Причому проблема не в Кіпрі чи Бельгії як таких. І не в тому, що європейські бізнес-реєстри "гірші" за українські. У Європейському Союзі працює BRIS – система взаємозв’язку бізнес-реєстрів, через яку можна отримувати дані безпосередньо з національних реєстрів. Розвивається система зі схожою назвою BORIS – для взаємозв’язку реєстрів кінцевих бенефіціарних власників.

Але можливість знайти інформацію про компанію – це не те саме, що автоматичний державний контроль за зміною власника сільськогосподарської землі.

Створена в Україні система контролю сьогодні дійсно дуже ефективна саме тому, що земельна трансакція автоматично запускає перевірку покупця. Якщо ж власником стане іноземна компанія, а її корпоративні права надалі продаватимуться за межами України, такого автоматичного тригера може вже не бути. І це, відповідно, має стати одним із ключових питань української переговорної позиції.

Україна не зможе вимагати "не пускати європейців на український ринок". Це політично безперспективно і юридично слабко. Але нам потрібно вимагати права бачити реального власника землі весь час, поки ця земля йому належить.

Найпростіша модель – дозволити громадянам держав ЄС бути засновниками українських юридичних осіб, які купують сільськогосподарські землі. Тоді сама компанія залишатиметься всередині українських публічних реєстрів, а будь-які зміни її власників і кінцевих бенефіціарів відображатимуться в ЄДР. Але не факт, що цей підхід погодять у переговорах про вступ.

Можлива й складніша модель: допустити до прямої купівлі землі компанії, створені за законодавством інших держав ЄС, але лише за умови повної цифрової інтероперабельності. Тобто Україна повинна мати можливість не раз на рік отримати паперовий витяг, а машинно "бачити" таку компанію протягом усього періоду володіння землею і отримувати інформацію про зміни.

Змінився учасник компанії – наша система повинна це побачити; змінився кінцевий бенефіціар – система повинна це побачити; змінилася особа, яка здійснює фактичний контроль, – система повинна це побачити. І одразу автоматично перевірити: чи не перевищено допустиму концентрацію землі, чи немає санкцій, чи має новий контролер право володіти сільськогосподарською землею.

Це не має бути сформований Києвом "білий список хороших країн ЄС" і "чорний список поганих".

Така конструкція дійсно могла б виглядати як дискримінація всередині ЄС. Критерій має бути технологічним і однаковим для всіх: якщо держава, в якій зареєстрована компанія, забезпечує стандартизований електронний обмін даними, надійну ідентифікацію та її бенефіціарів, автоматичне отримання відомостей про зміну корпоративного контролю – така компанія може працювати на українському ринку земель.

Якщо цього немає, Україна об’єктивно не може забезпечити виконання власних антиконцентраційних правил.

По суті, нам потрібен своєрідний "цифровий паспорт" корпоративного землевласника, що походить із країни ЄС. І обговорювати це потрібно вже зараз, а не відкладаючи це наостанок, ближче до закриття переговорів про вступ. Бо може виявитися, щодо цього закриття ми не готові.

Перехідний період – час для підготовки, а не відстрочки

Так само Україні варто домовлятися про достатній перехідний період для повної лібералізації ринку сільськогосподарських земель.

У цьому немає нічого антиєвропейського.

Польща під час вступу отримала 12-річний перехідний період щодо придбання сільськогосподарських земель і лісів. Чехія, Словаччина, Угорщина, Литва, Латвія та Естонія – сім років із можливістю продовження. Хорватія також отримала сім років, а потім продовжила цей режим ще на три. Навряд чи хтось серйозно доводитиме, що Україна, яка переживає найбільшу війну в Європі після Другої світової, має менше підстав для адаптаційного періоду.

Нам треба відновити нормальне кредитування аграрного сектору, зменшити величезну різницю у вартості капіталу для українського та європейського фермера і, головне, побудувати той самий цифровий механізм контролю за корпоративними власниками.

Але перехідний період потрібен не для того, щоб ще сім чи десять років нічого не робити.

Він, серед іншого, потрібен і для того, щоб до моменту повного відкриття ринку ми точно знали відповідь на дуже просте питання: кому насправді належить українська сільськогосподарська земля?

Європейська інтеграція означає свободу руху капіталу. Але вона точно не означає свободу капіталу ставати невидимим.

Тому головний принцип української позиції тут може бути дуже простим: ринок земель для вступу в ЄС доведеться відкривати – але не відразу і не з заплющеними очима.

Автор: Андрій Мартин,

старший проєктний менеджер з аграрної та земельної політики Офісу відновлення та реформ Кабінету Міністрів України, професор,

для "Європейської правди"