П»ятирічні підсумки земельної реформи: більше мільйона гектарів

За матеріалами інтернет-видань 01.07.2026 41

Скептичні очікування від земельної реформи не справдилися: український ґрунт не вивозять вагонами, а олігархи не скупили всі поля. Натомість ціни на землю зростають, а оренда стала більш прозорою, приносячи додаткові надходження до громад. Проте земельні паї досі важко використати як заставу.

Станом на 1 червня налічується 1 млн 150 тис. га куплених чи проданих сільськогосподарських земель загальною сумою понад 51 млрд грн. Ринок оренди розвивається через «Прозорро.Продажі». Загалом уже було орендовано більше 237 тис. га, з яких щорічно громади можуть отримувати до 2,7 млрд грн на рік. Такі дані оприлюднив «Центр досліджень продовольства та землекористування» KSE Institute.

За словами заступника міністра економіки, довкілля та сільського господарства України Дениса Башлика, реформа виправдала сподівання навіть попри війну.

«Ціна ділянок зросла майже вдвічі в деяких регіонах. До того ж це сприяє розвитку переробки, земля навколо стратегічних об'єктів викуповується, зростають потужності. З'явився навіть новий сегмент непрофільних інвесторів, він складає близько 30%. Люди перелаштувалися з оренди квартир на оренду земель», — відзначив чиновник.

Купівля-продаж сільгоспземель:

1 млн 154 тис. га — загальна площа угод;
512,8 тис. га — укладених угод купівлі-продажу;
51,4 млрд грн — загальна вартість угод купівлі-продажу.

Оренда сільгоспземель через «Прозорро.Продажі»:

237 тис. га — загальна площа орендованих земель;
21 тис. га — успішних аукціонів з оренди;
2,7 млрд грн/рік — загальна вартість укладених угод оренди.

До Земельного банку додадуть ще 30 тис. га державних земель

П'ятирічна історія

«Після зняття мораторію у липні 2021 року спостерігався ажіотаж, і ціни в перші місяці були дещо завищеними, але в цілому десь у четвертому кварталі 2021 року ми отримали своєрідний бенчмарк із погляду максимальної кількості земель, які були куплені або продані за квартал, — близько 68 тис. га», — розповів старший дослідник «Центру досліджень продовольства та землекористування» KSE Institute Іван Колодяжний під час презентації дослідження.

Далі були воєнний шок і відновлення, що тривало до 1 січня 2024 року, коли до ринку доєдналися юрособи.

«Другий період був доволі слабким і водночас показував здатність до відновлення. У другому кварталі 2022 року ми отримали найнижчий показник із погляду купівлі-продажу земель — приблизно 2000 га», — додав експерт.

До кінця 2023 року відбулося відновлення до приблизно 50-55 тис. га купівлі-продажу на квартал. З відкриттям можливості купівлі-продажу для юридичних осіб ажіотажу (і загалом, і за ціноутворенням) KSE Institute не спостерігав.

У останньому кварталі 2025 року було зафіксовано рекордну кількість угод купівлі-продажу сільськогосподарських земель, а саме 76 тис. га куплених угідь.

Обсяг земельних торгів на Prozorro сягнув 10 млрд грн: більшість — сільгоспугіддя

Ціноутворення — стеля не досягнута

З огляду на те, що ціна наприкінці 2021-го – початку 2022 року була в діапазоні 35-38 тис. грн/га, то за період земельної реформи середня ціна зросла приблизно до 88,5 тис. грн/га. Середньозважена ціна, за розрахунками KSE, зросла до майже 66 тис. грн.

«Якщо відкинути всі інфляційні ризики та шоки, пов'язані з повномасштабним вторгненням, і зафіксувати номінальні ціни станом на липень 2021 року, то ціна зросла приблизно з 30 тис. до 37,5 тис. грн. Це вказує на сталість ринку та інституції. За 5 років середньозважена ціна зросла майже на 120%», — додав Іван Колодяжний.

Проте експерти зазначили, що ціни на землю в Україні значно нижчі порівняно з ЄС.

Середня та середньозважена ціна купівлі-продажу сільгоспземлі:

88,5 тис. грн/га — середня ціна станом на травень 2026 року;
65,8 тис. грн/га — середньозважена ціна станом на травень 2026 року;
37,4 тис. грн/га — реальна ціна у цінах 2021 року;
+119% за 5 років — номінальне зростання середньозваженої ціни за 5 років; у реальному вимірі ціна зросла на 25%.

Земля в Україні суттєво подорожчає: скільки коштуватиме гектар за три роки

Регіональний зріз

У більшості регіонів середньозважена ціна суттєво нижча за середню арифметичну. Максимальні відхилення — у Львівській (-41%), Закарпатській (-41%), Київській (-40%) областях через переважання дрібних ділянок із підвищеною питомою вартістю.

«Захід і центр України домінують із високими цінами за гектар, але ділянки в цих регіонах є доволі малими. Тому середня ціна відрізняється від середньозваженої: наприклад, по Івано-Франківській області різниця складає майже 50 тис. грн /га», — розповів Іван Колодяжний.

Натомість Чернігівська, Полтавська, Кіровоградська області, що є провідними з погляду агросектору України, демонструють мінімальний розрив між метриками. Ціна на землю в цих регіонах майже не варіюється між середньоарифметичною та середньозваженою. Це свідчить і про однорідність структури, коли продаються схожі за розміром паї.

Регіональні ціни на сільгоспземлю:

Середня ціна, тис. грн/га

Івано-Франківська — 139 тис. грн/га;
Львівська — 123 тис. грн/га;
Київська — 107 тис. грн/га;
Закарпатська — 95 тис. грн/га;
Запорізька — 37 тис. грн/га;
Донецька — 37 тис. грн/га;
Херсонська — 31 тис. грн/га;
Луганська — 25 тис. грн/га.

Середньозважена ціна, тис. грн/га:

Івано-Франківська — 89 тис. грн/га;
Львівська — 73 тис. грн/га;
Київська — 64 тис. грн/га;
Закарпатська — 56 тис. грн/га;
Запорізька — 30 тис. грн/га;
Донецька — 32 тис. грн/га;
Херсонська — 27 тис. грн/га;
Луганська — 27 тис. грн/га.

Ринок сільгоспземель сповільнився, ціни просіли на 9%

Ринок оренди

Починаючи з останнього кварталу 2021 року і по останній квартал 2025 року, спостерігається більш ніж 6-разове зростання кількості транзакцій оренди земель. Середня ставка оренди сягає приблизно 12,3 тис. грн/га. Середній приріст ціни оренди відносно стартової ціни за весь час реформи становить близько 385%, що, на думку дослідників, означає, що такі відкриті торги дозволяють громадам отримати значно більші доходи.

Частка успішних аукціонів в Україні сягає 49%, що в цілому є гарним показником. Найвищу ціну та найбільшу конкуренцію демонструють лоти площею від 25 до 100 га. Вони забезпечують і мають середню ціну за гектар близько 16 тис. грн. І при цьому середня кількість цінових ставок на один лот сягає 6,1, що майже втричі більше, ніж на маленьких ділянках до одного гектара, де середня кількість ставок — 2,1. Отже, саме великі консолідовані ділянки викликають найбільший попит.

Ринок оренди землі буде визначальним для розвитку агробізнесу ще на довгі роки, тому ринок земель в Україні — це ринок продавця, наголосив заступник голови ради асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.

«Що більш прозорим і конкурентним є аукціон, то вищу можна отримати орендну плату. Дотепер аукціони не сильно захищені від недобросовісних учасників. Можна прийти, погратися, зірвати аукціони, не підписавши договір, — це цілком нормально в Україні, покарання невелике. Збільшення штрафних санкцій для тих, хто зриває аукціони, покращило б частку успішних аукціонів», — пояснив він.

Також проблемою є те, що громади не дуже активно проводять аукціони, часто через відсутність коштів на підготовку лоту. Тож поки що земля «працює» неофіційно, адже багато угод відбувається на рівні мінімальної ціни.

Лідерами за площею переданих земель в оренду є:

Одеська область — 31 тис. га;
Миколаївська область — 23,6 тис. га;
Харківська область — 21,9 тис. га.

Незважаючи на це, частка успішних аукціонів у лідерів нижча за середню по країні:

Харківська — 26,8%;
Миколаївська — 48,4%.

На думку фахівців KSE, ринок землі в Україні повністю сформувався як економічний інститут і продемонстрував стійкість навіть під час повномасштабної війни. Він залишається прогнозованим і керованим, а вартість землі продовжує зростати навіть з урахуванням інфляції, що може свідчити про поступове підвищення економічної цінності земельного активу в Україні.

За словами старшого економіста Групи досліджень розвитку Світового банку (Development Research Group) Клауса Дейнінгера, прозорість була важливим пунктом реформи, і, згідно зі статистикою, конкуренція між власниками землі покращилася. Це призвело до підвищення цін, особливо тих ділянок, що купують юридичні особи.

Втім, незважаючи на успішну реалізацію реформи, земельні паї досі не надто успішно використовуються як застава, зазначив заступник голови організації «Всеукраїнська аграрна рада» Михайло Соколов. Проте представники банків стверджують, що готові фінансувати малих виробників і без застави.

Перший мільйон: п’ять факторів, що вплинули на ціну сільгоспземлі в Україні

Європейські перспективи

Наступним етапом земельної реформи України є доступ іноземних покупців, зокрема країн-членів ЄС. Найважливішими викликами цього етапу стануть моніторинг концентрації ділянок і контроль за бенефіціарами. І хоча Україна розбудувала одну з найбільш високоцифровізованих систем контролю за землею, вона працює лише для її громадян.

«За допомогою земельного кадастру адмініструвати інформацію про землю набагато простіше, ніж у тій самій Німеччині, де бізнес-реєстри розпорошені по судах, де окремо своїм життям живе реєстрація прав на нерухомість у кожній федеральній землі. Український ринок землі будувався як ліберальний для громадян України. Якщо європейські юридичні особи отримують можливість купувати нашу землю, то ми не зможемо застосовувати національну систему контролю», — зазначив Андрій Мартин.

У світлі євроінтеграції також посилюється питання контролю за використанням земельних ділянок. Тому в Україні можуть з'явитися так звані «непопулярні землі»: ділянки, на яких раніше був ліс, чи ті, що підпадають під природоохоронні зобов'язання в частині водної чи нітратної рамкових директив.

«Треба буде знати, де хто і що вирощує, а також звітувати за всіма даними. І, відповідно, у всіх аграріїв з'явиться додатковий вимір відповідальності», — зазначив Андрій Мартин.

Саме тому аукціони або продажі землі варто проводити перешочергово серед тих, хто живе в громаді, вважає перший заступник президента Асоціації фермерів та приватних землевласників України Віктор Шеремета: «Це сприяло б розвитку громад і малому бізнесу. Місцевий фермер буде слідкувати за екологією, адже він із родиною живе в цій громаді, і він відповідальний перед мешканцями, бо тут його знають».

Світлана Цибульська, AgroPortal.ua