Строк дії договору оренди землі закінчується, що робити? - вебінар ВКФ

   Договори оренди землі формують земельний банк більшості фермерських господарств України. При цьому питання строків їхньої дії, поновлення та укладення на новий термін залишається одним із найчастіших у судовій практиці. 

   Всеукраїнський конгрес фермерів, офіційна сторінка ФБ.

   Саме цій темі Всеукраїнський конгрес фермерів присвятив черговий вебінар у межах програми підтримки фермерів, що реалізується за підтримки міжнародної гуманітарної організації Mercy Corps. Діана Коломійцева, практикуюча адвокатка, експертка з юридичного супроводу та адвокації ВКФ розповіла про всі тонкощі цього питання. Зокрема, були проаналізовано норми чинного законодавства у поєднанні з їх застосуванням на рівні судової практики. 

   Щоб правильно рахувати строк дії договору оренди землі, потрібно розуміти, в який саме законодавчий період він був укладений.

   До 1 січня 2013 року реєструвався сам договір оренди, а не право оренди. Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду землі», що діяла на той час, договір набував чинності з моменту його державної реєстрації в книзі записів. Якщо між датою підписання і датою реєстрації минуло кілька місяців або навіть років, строк дії договору рахується саме від дати його реєстрації, а не підписання.

   З 1 січня 2013 року запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. З цього моменту договір оренди землі набуває чинності з дати його підписання сторонами, а право оренди землі виникає з моменту реєстрації права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

   З 16 січня 2020 року дата укладання договору та дата закінчення його дії стали обов’язковими істотними умовами. Строк договору має обчислюватися виключно від дати укладання – це імперативна норма, яку сторони не можуть змінити за власним розсудом.

Велика Палата Верховного Суду у 2020 році розглянула показову справу, а саме договір оренди, укладений до 2013 року, так і не був зареєстрований за старим законодавством, а реєстрація права відбулась уже після 2013 року. Суд визначив, що такий договір не набув чинності, адже за законодавством, що діяло на момент його укладання, він мав бути зареєстрований саме як договір.

   У 2024 році Велика Палата знову підтвердила, що сторони не можуть самостійно встановлювати інший порядок перебігу строку договору, ніж передбачений законом, зокрема переносити дату початку його дії.

   Водночас у 2026 році Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду уточнив свою позицію в конкретній справі, зазначивши, що якщо умова про строк не відповідає закону, вона є оспорюваною, але залишається діючою для обох сторін до моменту, поки одна з них не зверталась до суду з вимогою про визнання її недійсною.

                   Різниця в поновленні договору та укладанні на новий строк 

   Поновлення за статтею 126-1 Земельного кодексу (діє з 2020 року) відбувається автоматично, якщо відповідна умова прописана в договорі й реєстратор поставив відповідну позначку в реєстрі. Якщо сторона договору оренди не хочете, щоб договір продовжився автоматично, необхідно подати окрему заяву реєстратору і зняти цю позначку.

   Укладення договору на новий строк не є автоматичною процедурою. Не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору орендар має подати орендодавцю письмове повідомлення разом з проєктом нового договору. Подання повідомлення без проєкту договору є порушенням процедури.

Якщо сторона договору,  не погоджується з новими умовами договору оренди, переважне право орендаря на його укладення припиняється і такою ж усталена позиція Верховного Суду. Власник земельної ділянки після завершення строку договору має право укладати оренду з будь-якою іншою особою.

           Мінімальні строки оренди сільськогосподарських земель

• 7 років для земель сільськогосподарського призначення під товарне виробництво, фермерське господарство та ОСГ
• 10 років для меліорованих земель
• 25 років для земель під ягідними, горіхоплідними, плодовими культурами та виноградниками
• 50 років – максимально допустимий строк для всіх категорій

   Якщо потрібен коротший строк, варто розглянути договір емфітевзису, для якого мінімальний строк законом не визначено.

Довідка. Договір емфітевзису – це угода, за якою власник земельної ділянки передає іншій особі право користування нею для сільськогосподарських потреб. 

Як захистити право орендодавця на земельну ділянку, строк оренди якої  закінчився?

   Найефективніший захист в цьому випадку, визначений Великою Палатою Верховного Суду, це позов про зобов’язання орендаря повернути земельну ділянку. Негаторні позови (правова вимога власника) та позови про усунення перешкод у здійсненні прав власника суди розглядають як неефективний спосіб захисту і відмовляють у їх задоволенні.

Шукайте більше корисної інформації та вебінарів тут: https://www.youtube.com/channel/UCXBaX4w_Z0U693JL2QX-jYw 

Вебінари проходять в межах Програми допомоги фермерам, що реалізується Всеукраїнським конгресом фермерів у партнерстві з Mercy Corps. Виражені точки зору під час вебінарів не обов’язково відображають офіційні позиції Mercy Corps. Детальніше про проєкт читайте тут https://bit.ly/3DOuTnC