Як ввести в експлуатацію житловий будинок?

По завершенню будівельно-монтажних робіт постає питання введення в експлуатацію житлового будинку.

Введення в експлуатацію житлового будинку пов’язана з подальшою потребою початку експлуатувати будинок.

Саме ця процедура дає право на підключення всіх комунікацій:

• світла,

• води,

• опалення,

• каналізації,

• газу та можливість використовувати будинок для проживання.  

Згідно зі встановленими законодавчим нормам, поки будівництво не закінчено і не пройдена процедура введення будинку в експлуатацію, заборонено використовувати об'єкт в житлових цілях. 

Також на неоформлений будинок не можна зареєструвати право власності і використовувати його на свій розсуд (продавати, обмінювати, залишати у спадок і т.д.).

Поняття нерухомості - до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 181 ЦК України).

Визначення  жилий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання, закріплено  в Наказі Державного комітетуУкраїни з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» (Правила, преамбула) 17.05.2005 N 76.

Як вже неодноразово зазначалось, почати будівництво і в подальшому ввести в експлуатацію нерухоме майно без відведення земельної ділянки не можливо.

Поняття земельної ділянки - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч. 1 ст. 79 ЗК України)

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч.1 ст. 2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно”).

Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів врегульований статтею 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженим постановою КМУ №461 від 13.05.2011р. (далі – Порядок).

Під час дії воєнного стану вказана процедура здійснюється з урахуванням особливостей, встановлених постановою Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 р. № 722 “Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану”.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації (далі - декларація), за формами, встановленими Порядком.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об’єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Документи для прийняття в експлуатацію об’єктів подаються замовником до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю:

• в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачами якої є замовник та відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю;

• у паперовій формі або поштовим відправленням з описом вкладення через центри надання адміністративних послуг (тільки для об’єктів, які приймаються в експлуатацію на підставі декларації).

У випадку визнання права власності на самочинно збудований об’єкт за рішенням суду, він приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об’єкта. Для цього Порядком встановлена окрема форма декларації.

Датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката, про що органи державного архітектурно-будівельного контролю вносять інформацію до Реєстру будівельної діяльності.

Заповнена декларація подається до органу державного архітектурно-будівельного контролю в одному примірнику та повинна бути зареєстрована останнім протягом десяти робочих днів з дня її надходження на безоплатній основі.

Для отримання сертифіката замовник (його уповноважена особа) подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката, до якої додається акт готовності об’єкта до експлуатації та документ або інформація (реквізити платежу) про внесення плати.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю з’ясовує питання достовірності відомостей у поданих документах, відповідності об’єкта проектній документації, вимогам будівельних норм, стандартів і правил за результатами виїзного огляду об’єкта будівництва на місцевості з фотофіксацією такого об’єкта.

Після з’ясування встановлених Порядком питань, орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати подання заяви приймає рішення про видачу сертифіката або про відмову в його видачі. Один примірник сертифіката, створеного з використанням Реєстру будівельної діяльності, видається особисто замовнику (уповноваженій ним особі) або надсилається рекомендованим листом.

На відміну від реєстрації декларації, процедура видачі сертифіката є платною. Розмір плати становить для закінчених будівництвом об’єктів:

• із середніми (СС2) наслідками - 4,6 прожиткового мінімуму для працездатних осіб;

• із значними (СС3) наслідками - 5,2 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

У разі прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката оплата повертається за зверненням замовника.

Слід зауважити, що експлуатація об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.

Замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації чи акті готовності об’єкта до експлуатації, за експлуатацію об’єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

Земельний фонд України