З приводу Закону про добросовісного набувача прав власності: як фермерам захищати своє приватне майно від претензій держави?

Всеукраїнський Конгрес Фермерів у партнерстві з міжнародною гуманітарною організацією MERCY CORPS провів важливий вебінар для аграріїв на тему: «Добросовісний набувач: як фермеру не втратити майно?». Експерткою заходу виступила адвокатка Олена Смоляк, яка спеціалізується на питаннях земельних та податкових правовідносин і супроводу агропідприємств.

12 березня 2025 року був прийнятий, а 9 квітня набув чинності Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача». Цей документ став відповіддю на неоднозначну судову практику, яка склалася в Україні щодо захисту прав власників земельних ділянок.

Типова ситуація, з якою стикаються фермери

Олена Смоляк навела приклад ланцюжка відчуження земельної ділянки, який знайомий багатьом аграріям: «Петро колись приватизував земельну ділянку в громаді, далі продав її Василеві, Василь — пані Марії, Марія — Павлу, а потім ви придбали цю земельну ділянку і використовуєте для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або фермерського господарства». За словами експертки, такі багатоступеневі переходи права власності є типовими для українського земельного ринку, особливо для ділянок, які були приватизовані в 2000-х роках.

Проходить 20 років спокійного користування земельною ділянкою, на якій побудовані об’єкти, ведеться ефективне господарство. І раптом власник дізнається, що прокуратура подала позов про витребування земельної ділянки, стверджуючи, що первісне відчуження відбулося з порушенням законодавства.

Хто такий добросовісний набувач

За словами експертки, добросовісний набувач — це особа, яка за відплатним договором придбала майно у іншої особи, що не мала права його відчужувати, при цьому покупець не знав і не міг знати про порушення законодавства при первісному відчуженні.

«Ключовим моментом завжди було — могли чи не могли знати, що земельна ділянка раніше була відчужена з порушенням вимог законодавства», — підкреслює Олена Смоляк.

Раніше вважалося достатнім, щоб набувач придбав земельну ділянку з третіх рук, а не безпосередньо у органу місцевого самоврядування. Логіка була простою — власник не повинен досліджувати всю історію переходу прав власності, достатньо переконатися в правах безпосереднього продавця.

Зміна судової практики

З часом судова практика почала кардинально змінюватися не на користь власників земельних ділянок. Суди стали значно суворіше аналізувати питання добросовісності набувачів, досліджуючи, чи дійсно покупець не міг знати про первісні порушення при відчуженні земельної ділянки державою або громадою. Особливо активно почали застосовуватися критерії належної обачності, коли від власників вимагали доведення того, що вони провели ретельну перевірку всієї історії земельної ділянки.

Ключовою проблемою стало те, що суди почали враховувати сучасні технічні можливості перевірки інформації про земельні ділянки — через Держгеокадастр, публічну карту, державний реєстр речових прав, Google Maps та інші електронні ресурси. Судді вимагали від власників пояснень, чому вони не скористалися цими інструментами для з’ясування повної історії земельної ділянки, не враховаючи при цьому, що більшість угод купівлі-продажу відбувалася задовго до появи цих сервісів.

«Років 20 тому це все було недоступне, але коли на сьогоднішній день розглядалися справи 20-річної давності, власникам земельних ділянок ставилися в претензію їх неналежна обачність з урахуванням сьогоднішніх можливостей», — пояснює експертка Олена Смоляк.

Така практика створювала очевидну несправедливість, коли від людей вимагали дотримання стандартів перевірки, які фізично не існували на момент придбання земельної ділянки. Це призводило до того, що навіть цілком добросовісні набувачі опинялися в ситуації, коли їхні права власності ставилися під сумнів через неможливість застосування інструментів, які з’явилися значно пізніше.

Два види позовів прокуратури

Прокуратура могла звертатися до суду з двома видами позовів:

Віндикаційний позов (витребування майна):

• Судовий збір 1,5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки
• Захищаються права добросовісного набувача на відшкодування
• Позовна давність — 3 роки

Негаторний позов (усунення перешкод):

• Судовий збір — 1500 грн як у немайновому спорі
• Позовна давність не застосовується
• Прокуратура може звернутися в будь-який час

Саме негаторні позови почали застосовуватися в катастрофічних масштабах, створюючи небезпеку для власників земельних ділянок.

Ключові зміни нового закону

✅ 10-річний строк для звернення держави

Відтепер держава і територіальна громада можуть витребовувати земельну ділянку у добросовісного набувача лише якщо не пройшло 10 років від:

• Дня первинної реєстрації права власності (коли вже діяло законодавство про обов’язкову реєстрацію)
• Дня передачі земельної ділянки первинному власнику (для періоду до запровадження обов’язкової реєстрації)

«Якщо 10 років пройшло, то прокуратура не має права звертатися. Але це стосується лише добросовісного набувача», — наголошує Олена Смоляк.

✅ Обов’язкова компенсація

Якщо 10 років не пройшло і власник визнається добросовісним набувачем, прокуратура зобов’язана:

• Перед поданням позову внести на депозит суду кошти в розмірі експертно-грошової оцінки земельної ділянки
• Надати відповідну експертну оцінку
• У разі задоволення позову — відшкодувати власнику ринкову вартість земельної ділянки станом на момент позову

«Звертаю увагу — не нормативно-грошова оцінка, а експертна грошова оцінка, тобто ринкова вартість», — підкреслює експертка.

✅ Нові строки позовної давності для недобросовісних набувачів

Для недобросовісних набувачів новий закон встановив чіткі правила обчислення строків позовної давності, які суттєво обмежують можливості прокуратури для зловживань. Відтепер трирічний строк позовної давності починається саме з дня першої реєстрації права власності — тобто з моменту, коли первинний власник отримав або придбав земельну ділянку у громади чи держави. Це кардинально змінює підхід до обчислення строків і унеможливлює маніпуляції з боку прокуратури.

Раніше прокуратура активно використовувала лазівки в законодавстві, стверджуючи, що позовна давність починається з моменту, коли вона «дізналася» про порушення. Для цього ініціювалися формальні запити до різних органів, і прокуратура заявляла, що тільки після отримання відповіді на такий запит вона отримала інформацію про порушення, тому трирічний строк слід рахувати саме з цього моменту.

Нове законодавство повністю перекриває цю можливість, встановлюючи об’єктивну дату початку обчислення позовної давності, що не залежить від суб’єктивних заяв прокуратури про момент отримання інформації.

Зворотна дія закону

❗️ Важливо, що закон має зворотну дію у часі щодо:

• Застосування 10-річного строку
• Відшкодування вартості земельної ділянки за експертно-грошовою оцінкою

Якщо справа почала розглядатися до набрання чинності законом, але рішення суду першої інстанції ще не винесено, можна використовувати нові норми для захисту прав.

Позиція прокуратури та судова практика

Прокуратура поки не вносить кошти на депозитний рахунок суду і не замовляє експертні оцінки, обґрунтовуючи це тим, що на момент подачі позову ці норми не діяли.

Однак суди вже формують позицію, що:

• Норми процесуального законодавства також мають зворотню дію для забезпечення прав добросовісного набувача
• Добросовісність набувача має встановлюватися судом під час розгляду справи
• Прокуратура не може самостійно визначати добросовісність чи недобросовісність набувача

Практичні поради для захисту прав

🔹 Активна позиція в суді

Необхідно заявляти клопотання про:

• Повернення позовної заяви або залишення позову без розгляду через відсутність доказів внесення коштів на депозит
• Застосування строків позовної давності (це не відбувається автоматично)

🔹 Доведення недоступності інформації в минулому

Потрібно активно доводити, що прокуратура могла дізнатися про порушення набагато раніше, і не визнавати доповідні записки та листи органів як докази моменту отримання інформації про порушення.

🔹 Індивідуальний підхід

«Питання добросовісності набувача — це питання індивідуальне. Не можна взяти якийсь шаблон і накласти на вашу ситуацію», — застерігає Олена Смоляк.

Особливо це стосується земель лісового та водного фонду, де прокуратура намагається довести, що власник «мав би побачити» особливості земельної ділянки. Але експертка нагадує, що на сьогодні багато земельних ділянок купуються дистанційно, особливо покупцями, які перебувають за кордоном.

Висновки

Новий закон створює значно кращі умови для захисту прав добросовісних набувачів земельних ділянок. Однак для ефективного використання цих можливостей необхідно:

• Проявляти активну позицію в судових процесах
• Обов’язково заявляти всі передбачені законом клопотання
• Користуватися кваліфікованою правовою допомогою
• Не розраховувати на автоматичне застосування судами нових норм

«Потрібно всіляко доводити, що прокуратура могла дізнатися про порушення законодавства набагато раніше, і активно використовувати наявну судову практику для захисту законних інтересів», — підсумовує експертка.

🔰 Захід відбувся в межах Програми допомоги фермерам, яка реалізується Всеукраїнським конгресом фермерів у партнерстві з Mercy Corps, за фінансової підтримки Фонду Говарда Г. Баффета. Детальніше про проєкт: https://bit.ly/3DOuTnC