Найбільш активні зони ринку землі - Вінницька, Хмельницька області, а також південь Київщини

Як розповів співзасновник Volodar та керівник проєктів в агроінвесткомпанії Fortior Capital Володимир Нагорний на мітапі в рамках курсу «Земельні котики» освітньої платформи «Культиварій», на сьогодні в Україні продано близько 4% від загального земельного банку. Щороку продається приблизно 0,7–1% земель.

Володимир Нагорний

керівник проєктів в агро

Fortior Capital

«Це ознака хорошого ринку. Якщо порівнювати з ринками нерухомості, 0,5–1,5% — це стабільний ринок», — пояснив він.

Державна статистика цін «кульгає»: угоди прив’язані до нормативної оцінки

Ще одна особливість ринку — «видима» ціна не завжди дорівнює реальній. За словами Володимира Нагорного, значна частина угод досі оформлюється за нормативно-грошовою оцінкою (НГО).

«Держаналітика зростає разом із НГО. Але це не завжди та сума, за яку реально домовилися сторони», — каже він.

У підсумку офіційна статистика відображає цифру в документах, а не фактичну вартість гектара. Поки ринок орієнтується на НГО, реальна ціна часто існує окремо — поза звітністю.

Він також звертає увагу, що в більшості випадків продавці не стикаються з високими податковими витратами: часто продають першу ділянку (рідше — другу чи третю), що зменшує податкове навантаження. Попри це, ринок усе одно «ховається за ширмою» НГО, і фактична ціна живе в неформальній частині домовленостей.

Реальні ціни: $1 500–5 000 за гектар залежно від регіону

За спостереженнями Нагорного, фактичні угоди сьогодні проходять у широкому коридорі:

• $1 500–1 700/га — прикордонні райони Сумщини

• $3 000–4 000/га — Львівщина

• до $5 000/га — окремі угоди в західних областях

У західних регіонах — Тернопільській, Івано-Франківській та Львівській областях — цінова планка загалом вища: продажі часто відбуваються на рівні $3 000–5 000/га.

Найбільш активними зонами ринку він назвав Вінницьку та Хмельницьку області, а також південь Київщини. Тут фіксували угоди близько $4 000/га, де покупцями виступали холдинги або їхні афілійовані структури. Водночас це радше виняток і стосується приблизно 10% ринку.

Ринок землі і фактор війни

Фактор війни прямо впливає на попит і ціну: що ближче до фронту, то менше охочих купувати. Нагорний навів приклад прикордоння Сумської області, де ділянки можуть коштувати $1 700/га, тоді як «через лісосмугу» в Полтавській області продавці вже хочуть $2 500/га за схожих ґрунтів.

У зонах бойових дій або на замінованих землях попит може зникати майже повністю, а ціни падати до кількох сотень доларів за гектар.

Попит на землю від відкриття ринку стабільно перевищує пропозицію у 2–3 рази, каже Нагорний.

 

«Часто бачу інвесторів, які хочуть купити землі в рази більше, ніж здатні запропонувати всі професійні земельні платформи», — описує він ситуацію.

Очікуваної «навали айтішників» не сталося — вони становлять до 10% серед професійних інвесторів. Основні покупці:

• компанії-орендарі (малі та середні — на юрособу-орендаря, великі — на структури бенефіціарів);

• менеджери середньої та вищої ланки агрокомпаній;

• інші працівники агропідприємств;

• підприємці з дотичних галузей (техніка, трейдинг, агросервіси).

Нагорний підсумовує: інвестує той, хто краще розуміє актив.

На старті ринку співвідношення оренди до ціни купівлі давало 7–10% річних, сьогодні — близько 5% у гривні, зазначає Нагорний.

 

«Орендна плата не може так швидко зростати і не встигає за вартістю землі — дохідність просідає», — пояснює він.

Раніше земля конкурувала з «однокімнаткою біля метро»: квартира давала близько 5%, земля — 7%. Тепер чистий грошовий потік фактично зрівнявся з нерухомістю.

Заявлені на майданчиках 15–30% — це прогнозована капіталізація, а не фактичний орендний дохід, додає експерт. Земля може дорожчати на 10–15% на рік, але це не гарантовано: ринок перегрітий попитом і не виключена корекція.

Інвестори заходять через ТОВ

Окрема когорта — інвестори, які купують землю через товариства з обмеженою відповідальністю. Якщо після відкриття ринку у 2024 році їх майже не було, то у 2025-му сформувалися помітні гравці.

Великі компанії структурують купівлю через кілька юросіб: на кожній може бути кілька тисяч гектарів, інколи до 10 тис. га. Бенефіціарами залишаються фізичні особи. Подібних структур із банком 100–300 га по Україні вже багато.

Орендарі землю масово не втратили — але страх лишився

Перед відкриттям ринку існували побоювання, що орендарів масово витіснятимуть після зміни власника. За словами Нагорного, такі випадки поодинокі.

 

«Великих протистоянь і значущих відтоків земельних банків не відчувають ні великі холдинги, ні середні фермери, ні малі», — зазначає він.

Водночас страх стимулює аграріїв викуповувати паї «на випередження». Якщо власнику пропонують вищу ціну конкуренти, орендар часто викуповує ділянку за ринковою ціною, щоб зберегти масив.

Право оренди майже наздогнало право власності

Ринок прав оренди сьогодні майже не поступається ринку власності, каже Нагорний.

Різниця між власністю і правом оренди зі строком договорів близько 7 років становить приблизно $500/га. Якщо у Вінницькій області гектар у власність оцінюють близько $3 000, то право оренди — близько $2 500 без урахування техніки й інфраструктури.

На заході ставки ще вищі: фермер із банком від 100 га у хорошій локації рідко назве ціну нижче $3 000/га за право оренди.

Типова довжина договорів — 5–7 років, а 10-річні контракти — рідкість і аргумент для вищої ціни.

За оцінкою Нагорного, земля дорожчає на 10–15% на рік у доларовому еквіваленті. Але разом із цим падає інвестиційна дохідність.

Причина — дисбаланс між вартістю активу і можливістю підвищувати орендну плату. Навіть попри зростання ставок у 2025–2026 роках оренда не встигає за цінами на землю.

У результаті прибутковість інвестицій знижується: земля дорожчає швидше, ніж генерує грошовий потік.

У 2025 році зросла кількість приватних ділянок, які власники виставляють на земельні торги через ProZorro, зазначає Нагорний. Це підвищує виручку продавців і стимулює ринок.

Учасники дискусії наводили кейси, коли в центрі України аукціони стартували з $4 000/га і доходили до $6 000/га, а на заході земля продавалася вище типових рівнів регіону.

Нагорний допускає спекулятивні механіки, коли групи учасників можуть «розганяти» ціну, після чого ринок орієнтується на ці прецеденти.

«Нас ще чекає багато цікавих особливостей на цьому ринку», — підсумував спікер.