Сьогодні найпоширеніша стратегія — купівля землі з подальшою передачею в оренду

Скасування мораторію на продаж сільськогосподарських ділянок дало потужний поштовх ринку — кількість угод зросла, а ціни на землю в Україні впевнено пішли вгору.

Попри війну, земельний ринок демонструє стійкість. Гектар залишається активом, вартість якого зростає не лише у гривні, а й у перерахунку на долари, особливо в регіонах із меншими ризиками. Для багатьох фермерів і агрокомпаній купівля землі — це довгострокова стратегія, яка виглядає надійнішою за валюту чи інші інструменти збереження активів.

Ринок нестабільний, але ціни впевнено зростають

Нагадаємо, мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення було скасовано в Україні 31 березня 2020 року, а ринок повноцінно запрацював у липні 2021-го. Спершу купувати землю могли лише фізичні особи — до 100 гектарів. Із початку 2024 року стартував другий етап земельної реформи: до ринку допустили юридичних осіб із лімітом до 10 тис. га. Це стало новим каталізатором зростання вартості: з грудня 2023 до травня 2025 року середня ціна зросла майже вдвічі — до 59 051 грн за гектар (дані Опендатабот).

«На момент відкриття ринку середня ціна за 1 гектар становила від $1 200 до $1 600. Станом на грудень 2024 року, гектар землі в середньому в Україні коштував $1 600−2 300. У доларовому еквіваленті за 3 роки ціна зросла на 25−30%», — зазначає співзасновник Zeminvest Олександр Чорний.

Ціна продовжує зростати і надалі, але нерівномірно. Наприклад, навесні 2025-го, після помірного попиту в січні-березні, середня вартість підскочила до рекордних 86 655 грн за гектар, але вже в травні коригувалась до 59 051 грн. На ціноутворення впливають родючість ґрунтів, логістика, ризики бойових дій і попит із боку агробізнесу.

За даними на травень 2025 року, найдорожча земля — в Івано-Франківській області (184 650 грн/га), а найдешевша — в Донецькій (31 574 грн/га). Попри це, українські гектари залишаються найдешевшими в Європі. Наприклад, у Польщі гектар землі коштує в середньому €11 000, в Італії — €43 000, у Нідерландах — €74 000. Це робить їх привабливими як для українських, так і для потенційних іноземних інвесторів.

«Вартість землі продовжуватиме зростати. Ми це пов’язуємо з тим, що ринок відкрився в своєму нижньому ціновому значенні. Великий вплив на темпи зростання землі має війна. Зі стриманим оптимізмом після закінчення військових дій передбачаємо активнішу динаміку зростання вартості. Для цього є чітко визначені підстави», — вважає Чорний.

Підставами для зростання, на його думку, є відкладений попит, який сформувався за час війни, а також потужна інформаційна кампанія, через яку все більше людей дізнались, що таке ринок землі та які його перспективи (саме війна дала можливість подивитись на українську землю під іншим кутом, побачити, наскільки це надійний актив).

«Ми вже бачимо тенденцію, що попит починає перевищувати пропозицію. А це також впливає на здорожчання вартості», — додає співзасновник Zeminvest.

Хто купує землю й як змінився попит

На старті ринку основними покупцями були фермери, які часто формалізували володіння ділянками, придбаними раніше через сірі схеми, та перші інвестори — схильні до ризику, які вкладали кошти, попри відсутність детальної аналітики. З початку 2024 року на ринок вийшли юридичні особи — і саме вони почали відігравати дедалі вагомішу роль, створюючи додатковий тиск на попит.

Олександр Чорний, співзасновник Zeminvest

«На сьогодні всі ці категорії продовжують інвестувати, проте мають різні інвестиційні стратегії», — зазначає Чорний.

За даними Мінагрополітики, лише у 2024 році було укладено понад 100 тисяч угод — більше, ніж за всі попередні роки разом. Загалом із моменту запуску ринку продано понад 600 тис. га сільськогосподарської землі.

Аналітика показує, що інтерес до землі, як до інвестактиву, постійно зростає. За даними Мін'юсту, у 2024 році українці в півтора рази частіше інвестували в землю, ніж у нерухомість. За словами Чорного, це результат як зростання обізнаності, так і роботи компаній, які професійно супроводжують інвесторів.

Як саме інвестують в землю

Сьогодні найпоширеніша стратегія — купівля землі з подальшою передачею в оренду. Це дозволяє отримувати пасивний дохід (у середньому 5−8% річних), а в перспективі — капіталізувати актив шляхом перепродажу.

«У 2024 році я зафіксував близько 15% зростання орендної плати, порівнюючи з попереднім роком», — ділиться спостереженнями Чорний. За його оцінками, за 10 років орендна ставка зросте ще вдвічі.

Серед інших підходів — консолідація декількох ділянок у межах одного кластера або регіональна диверсифікація. Наприклад, деякі інвестори обирають ділянки в Чернігівській, Сумській, Харківській областях — подалі від кордону, але за зниженою ціною через близькість до зони ризику.

Zeminvest активно допомагає з реалізацією таких стратегій: команда компанії аналізує потреби інвестора (сума, термін, регіональність, готовність до ризику), а потім підбирає оптимальний актив. Як результат — чітка стратегія з прогнозованим доходом і мінімізованими ризиками.

Zeminvest: повний супровід і репутація лідера

Компанія Zeminvest працює на ринку з його відкриття у 2021 році та стала лідером у своїй ніші. Вона двічі здобула срібло на FinAwards (2024, 2025), а також була визнана сервісом земельних інвестицій року, за версією «Вибір Року» у 2024−2025 рр.

«Ми з перших днів робили ставку на прозорість, простоту і чіткість в роботі з інвестором. Це і зрозумілі умови, і гарантії, і прозоре право власності. Наше завдання — дати клієнту інструмент, із яким він може заробляти на будь-якому етапі», — пояснює співзасновник Zeminvest.

Компанія пропонує повний цикл: від пошуку землі до оформлення угоди, орендного менеджменту, управління активом та підготовки до перепродажу. Саме завдяки комплексному підходу Zeminvest отримала довіру інвесторів і визнання експертної спільноти.

Що далі?

За словами Чорного, тренди на найближчий рік очевидні:

• попит і надалі переважатиме пропозицію;
• активізується відкладений попит, сформований під час війни;
• вартість землі зростатиме — і після завершення бойових дій це зростання може бути різким.

Інвестори, які увійдуть у ринок сьогодні, можуть отримати перевагу не лише у вигляді стабільного доходу, а й завдяки правильному таймінгу. Українська земля, попри всі ризики, поступово перетворюється на ключовий актив — стратегічний і захищений.