Як купити землю в Україні у 2025 році

Земля вважається одним із найперспективніших активів для інвестицій. Придбана ділянка — чудовий кейс, на якому можна заробити понад 20% вже за 1−2 роки. Разом із інвестиційною компанією Zeminvest ми розбирались, як сьогодні купувати гектари легко, безпечно та з максимальною вигодою.

Українські гектари купують активніше

Ринок землі в Україні працює вже четвертий рік. Згідно з даними Мінагрополітики, з 1 липня 2021 року, з часу скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель, який охоплював 17,5 млн га, до 31 грудня 2024 року було продано 198 337 ділянок землі загальною площею в 604 тис. га. Левова частка угод — 104 368 ділянок площею 314 021 га — припала на 2024 рік.

«На четвертому році функціонування ринку кількість укладених угод зросла у 3,5 раза, що у відсотковому співвідношенні становить майже 300%», — зауважує заступник міністра аграрної політики Денис Башлик.

За словами експертів, таким пожвавленням ринок завдячує, зокрема, появі нового гравця — юридичних осіб. Із січня 2024 року, в рамках другого етапу земельної реформи, окрім фізичних осіб, змогу купувати сільськогосподарські земельні ділянки отримали й компанії. Щоправда, для них встановлені певні обмеження: не більше 10 тис. га землі «в одні руки», при цьому бенефіціарами мають бути громадяни України.

«Безумовно, це внесло свої корективи на ринок землі, оскільки з’явився новий серйозний гравець-інвестор. У першій половині минулого року вплив юридичних осіб був не дуже відчутним. Однак із вересня-жовтня їх присутність почала відчуватись сильніше та серйозніше», — розповіли «Мінфіну» в інвестиційній компанії Zeminvest.

Поряд із збільшенням кількості угод зростає й ціна на земельні ділянки. Згідно з даними Мінагрополітики, у 2024 році середня ціна землі аграрного призначення додала 21% і становила 46 678 грн за гектар. Вже в січні цього року вартість знову зросла — до 55 033 грн (дані інформаційної системи «Опендатабот»).

Якщо ця тенденція триватиме, то у 2025 році, за очікуваннями Міністерства аграрної політики, ціни на землю зростуть ще на 20%. Але й це далеко не межа. Експерти переконані, що вартість землі зростатиме й надалі. Адже, по-перше, ринок відкрився в своєму нижньому ціновому значенні і земля на сьогодні залишається найбільш недооціненим активом. По-друге, негативно вплинула війна, після закінчення якої вартість гектара зростатиме активніше.

«Для цього є чітко визначені підстави. Насамперед це відкладений попит, який сформувався за час війни. Крім того, завдяки потужній інформаційній кампанії багато людей дізналися, що таке ринок землі і які його перспективи. Ми вже бачимо тенденцію, що попит починає перевищувати пропозицію. А це також впливає на здорожчання вартості», — пояснюють у Zeminvest.

Чим земля цікава, з погляду інвестицій

Українська земля на сьогодні є цікавою не лише для аграріїв, але й для інвесторів, які розглядають її, як перспективний актив. Придбавши ділянку, вже за декілька років можна заробити майже вдвічі більше на її перепродажу, а до того моменту отримувати стабільний дохід від агровиробників у вигляді орендної плати.

За словами експертів Zeminvest, середній пасивний дохід інвестора — в діапазоні 5−8% річних від суми інвестиції. При цьому фермери продовжують підвищувати ціну оренди, особливо в тих територіях, де земля є дещо недооціненою.

«Я проводив порівняльний аналіз власного інвестиційного земельного банку, і у 2024 році зафіксував близько 15% зростання орендної плати. Тобто підвищення її рівня, порівнюючи з попереднім роком», — зауважив співзасновник компанії Zeminvest Олександр Чорний.

Загалом, за прогнозами фахівців, із моменту відкриття ринку протягом 10 років пасивний дохід у вигляді оренди зросте вдвічі.

Крім цього, земля має й інші численні переваги: це обмежений актив, який не виробляється, його неможливо знищити, він не потребує додаткових капіталовкладень впродовж володіння. Також він задіяний в агросекторі, який довів свою ефективність навіть під час війни. Ще один «плюс» — відносно низький поріг входу: вартість однієї земельної ділянки в середньому стартує від $4 000.

«Актив перебуває в одному з найнижчих цінових діапазонів та, попри війну, його вартість зростає. Тому зараз саме час для інвестицій», — наголошують у компанії Zeminvest.

Олександр Чорний каже: «Водночас варто врахувати, що вкладення у землю — це середньострокова інвестиція. Перепродаж ділянки через 1−2 роки не дасть економічного ефекту. Її вартість може не зрости достатньо. Щоб отримати відчутну вигоду, експерти радять тримати її у власності перед продажем не менше 5 років, а ще краще 10».

Але перш ніж говорити про продаж активу й перспективи, які за цим йдуть, треба спершу його купити. Це можна зробити у два способи, про кожен із яких розкажемо окремо.

Перший спосіб — купити самому

Купити земельну ділянку — не пальцем перекивати. До такої операції треба підходити виважено, детально проаналізувавши чимало аспектів. А почати варто з визначення бюджету на придбання ділянки та регіону, в якому вона знаходитиметься. Після цього вже можна перейти до конкретних кроків.

Крок 1: підготовчий етап

Насамперед покупцям необхідно дослідити ринок землі в регіоні, де вони планують зробити покупку, щоб визначити середню вартість ділянки.

Крок 2: пошук потенційного продавця

Можна промоніторити спеціалізовані маркетплейси або площадки для електронних торгів, а можна поспілкуватися з місцевими мешканцями населеного пункту, в районі якого ви плануєте придбати ділянку, щоб знайти продавця без посередників.

Крок 3: оцінка та перевірка земельної ділянки

Наступним кроком є оцінка землі. Фахівці радять спочатку знайти певну ділянку на «Публічній кадастровій мапі» та перевірити наявність кадастрового номеру. Якщо ділянка його не має, то продавцю потрібно звернутися до проєктної організації для його присвоєння.

Розпочинати угоду, якщо земля не зареєстрована, не варто. Адже у цьому випадку неможливо ідентифікувати та перевірити ділянку. А це — прямий шлях потрапити на гачок до шахраїв.

Навіть якщо ділянка має кадастровий номер, її все одно потрібно перевірити, чи перебуває вона в оренді, особисто перевірити рельєф та ґрунти, провести юридичну та фінансову перевірку. І тільки потім спілкуватися з власником та проводити грошову оцінку.

Крок 4: підготовка документів

Для підписання договору купівлі-продажу потрібен такий перелік документів:

✓ довідка про цільове призначення обраної ділянки,

✓ витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал),

✓ експертна та нормативно грошова оцінка земельної ділянки,

✓ документ про право власності на земельну ділянку,

✓ оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,

✓ документи учасників угоди. Для фізичних осіб — паспорт та ІПН, а для юридичних осіб — установчі документи.

Крок 5: Розрахунки

Варто врахувати, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення має здійснюватися обов'язково в безготівковій формі. Це означає, що на вашому банківському рахунку має бути уся необхідна сума. Щобільше, оскільки банки зобов'язані перевіряти походження цих грошей, покупцеві потрібно заздалегідь подбати про документи, які підтверджують походження коштів.

Крок 6: Укладення договору

Укладання угоди про придбання землі здійснюється під керівництвом нотаріуса.

Відомості про нового власника вносяться до Держреєстру речових прав на нерухоме майно, одночасно інформація оновлюється в Геокадастрі.

Після реєстрації права власності та сплати адміністративного збору покупець стає повноправним власником землі. На руки він отримує договір, витяг про право власності з Держреєстру речових прав і виписку з Геокадастру.

Другий спосіб — довіритись фахівцям

Стати власником земельної ділянки можна й іншим — значно легшим і зручнішим — способом, доручивши усі клопоти компанії-посереднику. Одним із таких професійних партнерів на ринку землі виступає сервіс земельних інвестицій Zeminvest. Компанія допомагає з купівлею, управлінням, а також продажем активу. При цьому залучення інвестора на всіх етапах — мінімальне.

«Ми, як управляюча компанія, гарантуємо повну пасивність інвестиції. Ми беремо на себе усю відповідальність, бюрократію та можливі комунікації з орендарями й іншими інстанціями. Працюючи з компанією Zeminvest, інвестор отримує комплексний супровід та пакет гарантій протягом терміну дії договору управління», — наголошують у Zeminvest.

На практиці співпраця інвестора із керуючою компанією виглядає так:

Крок 1. Покупець звертається до компанії. Під час розмови з менеджером він уточнює побажання щодо дохідності, регіональності чи інших критеріїв. Якщо інвестор є початківцем і зовсім не обізнаний з ринком — не проблема. Управляюча компанія надає комплексні консультації як із вибору ділянки, так і всіх необхідних процедур. Менеджер Zeminvest готує пропозицію та надсилає інвесторові на вибір. Перед цим кожна із цих ділянок уже пройшла юридичну, аграрну та фінансову перевірки.

Інвестувати у землю можна починати із невеликих сум. Мінімальний поріг входу — вартість однієї земельної ділянки, в середньому від $4 000.

«Для інвестора з середнім чеком від $15 000 компанія може запропонувати пакетну пропозицію з розширеними можливостями», — зауважили в компанії.

При цьому потрібно мати на увазі, що всі оплати проводяться в гривні.

Крок 2. Далі підписується договір надання послуг. Пакет документів, який має підготувати інвестор, мінімальний: паспорт та ідентифікаційний код; документи, що підтверджують джерела походження коштів, та необхідна сума на рахунку; згода чоловіка чи дружини або їхня фізична присутність на угоді.

Що цікаво — угоду можна укласти дистанційно. Покупець, якщо не може чи не хоче бути присутнім на угоді, може оформити нотаріальну довіреність на представника компанії.

«85% інвесторів Zeminvest проходять цю процедуру за дорученням. Це мінімізує кількість витраченого часу інвестора на підготовку до угоди і зменшує витрати на нотаріальні послуги», — зауважують у компанії.

Крок 3. Після угоди інвестор стає власником земельного активу, підписує з компанією договір управління терміном від 3 років і спокійно отримує орендну плату (5−8% від інвестиції).

«Компанія контролює виплати щорічного пасивного доходу та гарантує виплати, навіть за відсутності орендаря та у разі пошкодження через воєнні дії», — зазначають у Zeminvest.

Кожному своє

Який спосіб придбання землі обрати — кожен вирішує, звісно, сам. В обох випадках є свої плюси і мінуси. Купуючи землю самотужки, можна дещо виграти на відсутності комісії управляючій компанії. Але цей спосіб — не для лінивих. Він потребує максимальної залученості та великих витрат сил і часу на пошуки, перемовини, перевірки, аналіз тощо. Людям без жодного розуміння ринку й пов’язаних із ним правових аспектів не варто до нього вдаватися. Адже можна купити малоперспективну ділянку, яка не приноситиме бажаного доходу, або ще гірше — потрапити на гачок до шахраїв й залишитися і без грошей, і без землі.

Зовсім інший досвід гарантує придбання ділянки за допомогою управляючої компанії. По-перше, це легко, адже за покупця все виконують фахівці. По-друге, забирає мало часу: від звернення до компанії й до отримання права власності може минути всього лише 3 тижні. По-третє, цілком безпечно. Управляюча компанія все перевіряє та аналізує, оцінює та розділяє ризики з інвестором, дає можливість підібрати землю та уникнути тих помилок, які в майбутньому можуть створити йому проблеми.