UARU  - Дата публікації: 29 липня 2025 року

Жінка у полі. Фото: Freepik

Право власності на земельну ділянку — це ключовий аспект для тих, хто планує купувати, продавати чи успадковувати землю в Україні. У 2025 році законодавство залишається стабільним, але є нюанси, які варто врахувати. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, коли саме виникає право власності на землю, які документи потрібні та як правильно оформити угоду, щоб уникнути проблем.

Право власності на земельну ділянку після держареєстрації

Основною точкою відліку для виникнення права власності на земельну ділянку є державна реєстрація в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Навіть якщо у вас є договір купівлі-продажу, дарування чи рішення суду — до моменту внесення запису в реєстр ви не вважаєтеся власником згідно із законом.

"Право власності вважається таким, що виникло, лише з моменту держреєстрації, а не підписання договору", — пояснює юристка Ірина Гончаренко.

Це правило поширюється на всі форми набуття земельної ділянки — покупку, успадкування, обмін чи навіть приватизацію.

Право власності на земельну ділянку за договором купівлі

У 2025 році практика чітка: підписання договору купівлі-продажу не надає права власності автоматично. Покупець стає власником лише після того, як нотаріус передасть документи на держреєстрацію, а в Реєстрі з'явиться відповідний запис.

Це означає, що навіть після угоди продавець юридично залишається власником доти, доки не завершиться реєстрація. Саме тому важливо не затягувати з оформленням документів.

Право власності на земельну ділянку за спадком

У разі спадкування право власності також не виникає автоматично. Спочатку потрібно прийняти спадщину — звернутись до нотаріуса протягом 6 місяців з моменту смерті власника. Далі нотаріус видає свідоцтво про право на спадщину, але і цього недостатньо.

Лише після реєстрації нового власника у реєстрі виникає повноцінне право власності.

Право власності на земельну ділянку у разі дарування

Механізм дарування ідентичний купівлі-продажу. Хоча дарча має нотаріальне посвідчення, це ще не все. Лише держреєстрація завершує процес. Без неї у вас є лише "обіцянка", а не право власності.

Право власності на земельну ділянку після рішення суду

У деяких випадках суд визнає за громадянином право власності на землю. Наприклад, у разі втрати документів чи незаконної відмови в реєстрації. Проте навіть рішення суду саме по собі не створює права, воно лише є підставою для реєстрації. Тобто знову — ключовий момент це запис у реєстрі.

Право власності на земельну ділянку при приватизації

Приватизація — особливий випадок, де важливо пройти кілька етапів:

1. Подати заяву до місцевої ради.
2. Отримати рішення про надання дозволу.
3. Замовити технічну документацію.
4. Отримати кадастровий номер.
5. Оформити акт про передачу у власність.
6. Зареєструвати право в Реєстрі речових прав.

Лише після останнього пункту громадянин стає повноправним власником.

Право власності на земельну ділянку у разі обміну

Обмін земельними ділянками між фізичними особами також вимагає нотаріального оформлення договору, після чого проводиться реєстрація в Реєстрі прав. До її завершення сторони не набувають права власності на "нові" ділянки.

Право власності на земельну ділянку при будівництві

У забудовників часто виникає плутанина: вони мають договір суперфіцію (право користування землею), але це не дорівнює праву власності.

Забудовник стає власником лише після викупу ділянки (якщо це передбачено договором) і державної реєстрації.

Як перевірити право власності на земельну ділянку

Щоб переконатися, що право власності існує, можна зробити запит через онлайн-сервіси Мін’юсту або Дію. Якщо земельна ділянка зареєстрована — у вас буде витяг з реєстру з зазначенням власника, площі, кадастрового номера і типу права.

Як повідомлялось, в Україні громадяни мають право на безоплатне отримання земельної ділянки від держави, що гарантовано Земельним кодексом. Проте це право обмежується встановленими нормами площі та має особливості реалізації, зокрема під час воєнного стану.

Також ми розповідали, що неприватизована земельна ділянка під вашим будинком значно обмежує ваші права як власника, адже ви не можете повноцінно розпоряджатися нерухомістю — ні продати, ні обміняти, ні передати у спадок. Така юридична незахищеність створює ризик втрати прав на землю, особливо якщо у вас лише право користування, а не власності.

Автор: Катерина Балаєва

Нерухомість в Україні — яке житло приваблює іноземців у 2025

UARU Дата публікації: 29 липня 2025 року

Новобудови у Києві. Фото: Новини.LIVE, Ігор Кузнєцов

Попит на нерухомість в Україні з боку іноземців поступово відновлюється, хоча залишається нестабільним і залежним від безпекової ситуації. Іноземці розглядають українське житло здебільшого як інвестицію в майбутнє з розрахунком на зростання вартості активу або прибуток від довгострокової оренди.

Найбільше уваги привертають квартири бізнес- і преміум-класу в Києві, Одесі та Львові, а також проєкти з іноземним капіталом, пише агентство "Інтерфакс-Україна".

Попит на нерухомість в Україні з боку іноземців зростає точково
За словами CMO Alliance Novobud Ірини Міхальової, у деяких проєктах частка угод з іноземними громадянами вже перевищує частку продажів українцям.

"Серед наших клієнтів є іспанці, японці, канадці та інші. Їх цікавить переважно житло бізнес- і преміум-класу. Такі об'єкти купуються з прицілом на довгострокову оренду та майбутнє зростання вартості", — зазначає Міхальова.

Ця тенденція демонструє відновлення інтересу до української нерухомості, зокрема у проєктах, де зберігається довіра до девелопера й немає критичних ризиків.

Яке житло купують іноземці в Україні 

Більшість іноземців надає перевагу готовому або майже завершеному житлу з якісним плануванням, розвиненою інфраструктурою та можливістю подальшого зростання ціни. 

"Зацікавленість іноземців дійсно частково відновилася. Вони відвідують перегляди квартир, цікавляться, але не поспішать із покупкою — чекають на безпечніші умови", — пояснює директорка департаменту продажів Greenville Сусанна Караханян.

Купівля житла нерезидентами залишається здебільшого "відкладеною" інвестицією. Проте у випадку стабілізації ситуації попит може зрости дуже швидко, зважаючи на сформовану базу зацікавлених покупців.

Інвестори з-за кордону цікавляться регіональними ринками

Поступове пожвавлення попиту з боку іноземних інвесторів помітне не лише у столиці. В Одесі, де традиційно активні місцеві покупці, частка іноземців відчутно зросла.

"Понад 35% наших угод за 2024-2025 роки припадає на іноземців з ОАЕ, Словаччини, Туреччини, Італії, США, Ізраїлю та Румунії. Хоча досі більшість клієнтів — одесити, ця частка поступово знижується", — повідомив директор з розвитку компанії "Два Академіка" Максим Одінцов.

Регіональні забудовники також отримують вигоду від інтересу інвесторів, які шукають вигідні можливості входу на ринок із мінімальними ризиками.

Житло з іноземним партнером викликає довіру покупців

Іноземні громадяни часто звертають увагу на українські проєкти, в яких беруть участь зарубіжні девелопери або партнери. Це підвищує довіру до якості та завершеності будівництва. 

"Наприклад, Maxima Residence у Києві активно приваблює громадян Туреччини. Це пов’язано з тим, що проєкт реалізується спільно з турецьким девелопером Bosphorus Development", — пояснила координаторка продажів компанії "РІЕЛ" Зоряна Землинська.

Залучення іноземного капіталу до українських об’єктів нерухомості дає змогу зміцнити їх репутацію і водночас активізувати зовнішній інтерес.

Частка іноземців у продажах житла залишається обмеженою

Не всі забудовники відзначають масове повернення іноземців на ринок. У KAN Development повідомили, що іноземна аудиторія досі є вузькою.

"Це переважно ті, хто розглядає інвестування через низький поріг входу. Основну частину попиту формують українці, які вже вкладалися в наші проєкти до війни", — зазначили в компанії.

Це свідчить, що на ринку наразі домінують стратегічні інвестори з довгостроковим баченням, а не ті, хто шукає швидкого прибутку, пише видання.

Українці за кордоном формують новий тип попиту

Крім іноземців, попит на українське житло зростає серед самих українців, які довгий час мешкають за межами країни. 

"Деякі покупці навмисне не виводять кошти за кордон, а вкладають їх у преміальну нерухомість. Це дозволяє зберегти вартість активів і заробити в перспективі. Щодо іноземців, то активність з їхнього боку досі обмежена", — зазначив керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський.

Такий підхід демонструє, що український ринок нерухомості залишається цікавим інструментом збереження капіталу, навіть за умов нестабільності.

Як повідомлялось, незважаючи на відновлення попиту на нерухомість у великих містах України, ринок залишається складним. Деякі квартири довго не знаходять покупця, попри знижки, що призводить до їх "зависання" на місяці або навіть роки.

Також зазначимо, інвестиції в нерухомість у 2025 році все ще є одним із найбезпечніших способів збільшити ваш капітал, завдяки постійному зростанню цін і високому попиту на оренду. Ринок пропонує багато можливостей, особливо з появою нових проєктів. Однак без грамотної стратегії ці вкладення можуть бути ризикованими.

Автор: Катерина Балаєва

Право власності на нерухомість — коли та чому можуть скасувати

UARU Дата публікації: 29 липня 2025 року

Жінка читає документи. Фото: Freepik

Право власності на нерухомість здається непорушним, але є ситуації, коли його можуть анулювати. Це складний юридичний процес, який залежить від конкретних обставин, законодавства та судових рішень. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, коли та чому право власності на квартиру, будинок чи земельну ділянку може бути скасовано, які підстави для цього існують і як захистити свої права.

Анулювання права власності

Анулювання права власності — це юридична процедура, під час якої власник втрачає свої права на нерухомість через рішення суду або інші законні підстави. Це може статися через порушення закону, шахрайство, помилки в документах чи інші обставини. Законодавство України, зокрема Цивільний кодекс, визначає чіткі підстави для такого анулювання.

Суди в Україні щороку розглядають сотні справ, де скасовуються договори купівлі-продажу, дарування чи міни. Якщо суд визнає, що угода укладена з порушеннями, право власності скасовується автоматично, незалежно від того, чи покупець був добросовісним.

Наприклад, якщо квартиру продала особа з підробленими документами або не мала повноважень — такий договір визнається нікчемним, а право нового власника скасовується.

Скасування реєстрації права власності через суд

Реєстрація права у Державному реєстрі речових прав не є абсолютною гарантією безпеки. Вона може бути скасована через суд, якщо з’ясується, що:

• майно було відчужено незаконно;
• реєстраційні дії проводились за підробленими документами;
• право на об’єкт отримано з порушенням законодавства.

Суд визнає реєстрацію недійсною, і вона підлягає анулюванню, після чого реєстр оновлюється. Така ситуація характерна для випадків рейдерства або спорів між спадкоємцями.

Втрата права власності на нерухомість через помилки нотаріуса

Якщо нотаріус не перевірив усі обставини під час посвідчення угоди або припуститися помилки в документах, це може стати підставою для скасування права власності.

"На практиці трапляється, що через формальні помилки в договорі або неправильну ідентифікацію сторін право власності скасовується навіть через кілька років після укладання угоди", — пояснює адвокат Роман Бондаренко.

Наслідки подвійного продажу квартири

Ще одна небезпека — подвійний продаж. Якщо продавець передає одну й ту саму квартиру кільком особам, а договори укладені в різний час, то право власності отримає той, хто першим зареєстрував покупку.

Інші особи можуть через суд скасувати реєстрацію, довівши, що їхні права порушено. Внаслідок чого добросовісний покупець втрачає майно, навіть якщо він нічого не підозрював.

Скасування права власності після рішення КСУ

Конституційний Суд України у деяких випадках визнавав норми законів неконституційними, що спричиняло перегляд уже виданих прав на майно.

Таке трапилося з правом власності на землю після скасування низки рішень про передачу ділянок. Якщо право отримано на підставі акта, що пізніше визнано незаконним, воно може бути анульоване через суд.

Проблеми зі спадковістю та право власності на житло

Якщо спадкоємець не встиг вчасно оформити спадщину або не знав про своє право, але згодом звернувся до суду, можливою є ситуація, коли вже оформлене право іншої особи буде скасовано.

Також бувають випадки, коли у спадковій справі з’являються нові документи або родичі, про яких не знали. Якщо суд визнає їхні права на майно, попередній власник може його втратити.

Самовільне будівництво і анулювання реєстрації права

У 2025 році в Україні діє спрощений порядок для узаконення будівель, але він не гарантує збереження права власності.

Якщо з’ясується, що об’єкт зведено з порушенням будівельних норм або на чужій земельній ділянці, зареєстроване право може бути скасовано.

У такому випадку будинок визнається самовільним, а рішення про анулювання приймається в судовому порядку.

Махінації з реєстрами і підробка документів

Нерідко шахраї змінюють дані в реєстрі або проводять фіктивні угоди з підробленими паспортами й довіреностями.

Такі схеми частіше виявляють у великих містах, де нерухомість має високу цінність. Якщо реєстраційна дія вчинена за підробленими даними, її скасовують через суд, а справжній власник змушений доводити своє право.

Як захистити право власності на нерухомість

Щоб мінімізувати ризики втрати житла:

• перевіряйте історію об'єкта перед купівлею;
• користуйтесь послугами надійного нотаріуса;
• оформляйте угоди з перевіреними продавцями;
• після придбання нерухомості реєструйтесь як власник у реєстрі прав;
• відстежуйте зміни в держреєстрі за допомогою сервісу SMS-Маяк.

"Якщо виник спір, одразу звертайтесь до адвоката та збирайте всі документи, що підтверджують добросовісність вашого володіння", — зазначає юрист Радіон Кирилкін.

Як повідомлялось, право власності на земельну ділянку дає власнику повну свободу дій: її можна продати, подарувати, передати у спадщину або здати в оренду. Щоб підтвердити своє право, необхідно мати відповідні документи, форма яких змінювалася протягом років. 

Також зазначимо, з 1 січня 2013 року в Україні запрацював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який централізував облік власності на нерухомість. Відтоді всі нові права на квартири, будинки та землю вносяться до єдиної цифрової бази. Однак власники майна, набутого до 2013 року, не були автоматично включені до цього реєстру.

Автор: Катерина Балаєва