Реальна вартість 1 га сільгоспземлі в Україні вже перевищила 1,5-2,5 тис доларів

Ринок сільгоспземлі, який запрацював в Україні з 1 липня 2021 р, зараз є одним з найактивніших в країні. Про динаміку його розвитку детальніше розповідає Дзеркало Тижня.

Нагадаємо, що у липні 2021 р ринок землі був відкритим лише для фізичних осіб, і тільки з 1 січня 2024 р юридичним особам дозволити купувати паї у фізосіб. При цьому гранична площа землі, яку може придбати фізична або юридична особа, складає лише 10 тис га. Купувати зараз дозволено тільки приватизовані землі, тоді як державні та комунальні землі передаються лише в оренду. Переважне право викупу має орендар землі, а ціна землі до 2030 р має бути не меншою, ніж нормативно-грошова оцінка (НГО), яка фактично є визначеною державою вартістю землі, з якої нараховуються податки.

З липня 2021 р по 31 грудня 2023 р фізичні особи уклали 249 916 правочинів із землею, з них 109 205 – у 2023 р. У 2024 р, коли купувати землю дозволили юридичним особам, було укладено 146 513 правочинів. За період роботи ринку землі було укладено 396 429 правочинів на ділянки загальною площею 877,805 тис га.

До повномасштабного вторгнення щомісяця укладалося в середньому 12455 угод, і вже у 2024 р цей показник відновився до 12209 угод, і продовжить зростати у 2025 р.

Частка проданих земель складає 4% площ, засіяних в Україні у 2024 р. Тобто попри активізацію ринку землі кількість правочинів охоплює незначну частину оброблювальних площ.

Фахівці вважають, що вартість землі залежить від її родючості (що вимірюється бонітетом) та політики агрохолдингу, який діє в регіоні (орендує землю), оскільки деякі з них активно скуповують землі, інші – ні.

Загалом власники земельних ділянок не поспішають їх продавати, очікуючи зростання цін. Також є категорія покупців, що скуповують землі з метою подальшого перепродажу за вищою ціною.

Перелік юросіб, які придбали сільськогосподарську землю у 2024 р, налічує 200 підприємств, але лише 10 з них купили понад 1000 га, а максимальна площа придбаної ділянки складає 5 тис га при гранично дозволених 10 тис га .

Натомість серед фізичних осіб є такі, що майже вичерпали ліміт дозволеного для купівлі обсягу 10 тис га.

Процес купівлі землі схожий на процедуру придбання будь-якої нерухомості: об’єкт виставляється на продаж через оголошення на спеціалізованих сайтах і за наявності покупця нотаріус оформлює угоду.  Суттєва відмінність полягає у тому, що на ринку нерухомості середня вартість угоди складає 50 тис $, а на ринку землі – лише 2-5 тис $.

Для оформлення угоди потрібно мати оціночну вартість землі або довідку Фонду держмайна України. Ціна землі не може бути меншою, ніж нормативно-грошова оцінка, яку помилково вважають ринковою ціною. Проте замість реальної ринкової вартості в угодах вказують саме НГО, оскільки з неї сплачуються податки.  Раніше до бюджету потрібно було сплатити у вигляді податків 8,5% вартості (5% - ПДФО, 1,5% - військовий збір, 1% - мито, 1%) а після підвищення військового збору – вже 12%. Тому в більшості угод вказується ціна об’єкта на 2-3 грн вища, ніж НГО, що є у 2-3 рази меншою, ніж ринкова вартість.

 Наразі реальна вартість 1 га сільгоспземлі в Україні вже перевищила 1,5-2,5 тис $. Так, у Рівненській області середня нормативна грошова оцінка 1 га складає 27 тис грн., а середня ціна на сайті Держгеокадастру – 49,4 тис грн., тоді як реальна вартість сягає 60-80 тис грн. Це значно нижче, ніж у Польщі або інших європейських країнах, де середня ціна землі 10 тис $ за 1 га. Хоча й в Україні подібна ціна зустрічається, але вона стосується сільгоспземель, які можна комерційно використовувати, оскільки вони розташовані поблизу доріг магістрального та місцевого значення, рекреаційних зон або населених пунктів та інфраструктури.

Наразі в Україні немає контролю над розрахунком вартості земельних ділянок, подібно до того, який проводить Фонд держмайна на ринку нерухомості. Тому земельні угоди мають різне оподаткування (хтось сплачує всю суму, хтось мінімізує її), що порушує принцип справедливої сплати податків.

GrainTradeUA