Сервітут, для чого він потрібен?

Деякі наші підписники питають, як вийти із ситуації коли наприклад відсутній прохід чи проїзд до своєї земельної ділянки, як вийти з цього положення, чи навпаки, хтось має бажання здійснювати прохід чи проїзд через вашу земельну ділянку.

Потреба встановлення сервітуту виникає у тих випадках, коли власник майна не може задовольнити свої потреби іншим способом.

Відповідно до статті 41 Конституції України, статтями 319, 321, 386 ЦК України закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права.

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Вирішення цих проблем передбачено діючим законодавством України. А саме, шляхом встановлення СЕРВІТУТУ.

Що ж таке Сервітут?

Відповідно до статті 98 ЗК України право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Як зазначено в статті, сервітут можливо встановити на постійній основі, або на деякий час(строковий чи безстроковий), для вирішення якихось питань. Отже в кожному окремому випадку потрібно чітко розуміти потребу у встановленні земельного сервітуту.

Встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), необхідно враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи, що звертається відносно обмеженого користування чужим майном (п. 22-2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7).

Згідно з частиною четвертою цієї ж статті ЗК України, земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Разом із тим, у разі якщо встановлення земельного сервітуту призводить до неможливості використання земельної ділянки (її частини), власник чи користувач земельної ділянки має право вимагати вилучення (викупу) земельної ділянки (її частини) для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності.

Також необхідно розуміння щодо виду сервітуту.

За змістом статей 91, 96 ЗК України власники земельних ділянок та землекористувачі зобов`язані не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов`язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон.

Відповідно до статті 99 ЗК України власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів: а) право проходу та проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм); в-1) право на будівництво та розміщення об`єктів нафтогазовидобування; в-2) право на розміщення об`єктів трубопровідного транспорту; г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; з) інші земельні сервітути.

Земельний сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки. Земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно (стаття 100 ЗК України).

Відповідно до статті 101 ЗК України дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Частина перша статті 395 ЦК України визначає види речових прав на чуже майно: 1) право володіння; 2) право користування (сервітут); 3) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); 4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Відповідно до статті 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій особі, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Згідно з частинами першою, третьою статті 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Статтею 404 ЦК України передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв`язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.

Отже, аналіз наведених норм цивільного і земельного законодавства України дає підстави для висновку, що земельний сервітут може бути встановлений судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі недосягнення домовленості між цією особою та власником (володільцем) земельної ділянки.

Пленум Верховного Суду України у пункті 22-2 постанови від 16 квітня 2004 року № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" роз`яснив, що види земельних сервітутів, які можуть бути встановлені рішенням суду, визначені статтею 99 ЗК України і цей перелік не є вичерпним. Встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд має враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи, яка звертається щодо обмеженого користування чужим майном.

Предмет договору сервітуту.

При укладені договору сурвітуту варто вказати конкретні параметри земельної ділянки (її частини), відносно якої встановлюється сервітут (кадастровий номер, місце розташування,площа, цільове призначення і т.д.). Такі відомості зазначаються в договорі сервітуту відповідно до правовстановлюючих документів власника/користувача такої земельної ділянки та відомостей Державного земельного кадастру і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо договір земельного сервітуту укладається стосовно частини земельної ділянки, то в ньому обов’язково треба зазначити опис місця розташування з визначенням меж поширення права земельного сервітуту на плані (схемі).Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.

ВИСНОВОК: Єдиною законною умовою встановлення земельного сервітуту є фактична неможливість задовольнити потреби власника та/або землекористувача в інший законний спосіб.