Будівництво дому в селі — за скільки поверхів оштрафують

Дата публікації: 15 липня 2025 року

Життя в селі приваблює багатьох українців тишею, природою та можливістю побудувати власний дім. Проте будівництво в сільській місцевості в Україні суворо регламентується законодавством, зокрема державними будівельними нормами (ДБН). Якщо ви мрієте про затишний будинок у селі, важливо знати, скільки поверхів можна зводити та які штрафи загрожують за порушення. 

Редакція Новини.LIVE розповідає про актуальні норми законодавства та зібрала практичні поради, щоб ваш дім мрії не обернувся проблемами із законом.

Скільки поверхів дозволено будувати

Згідно з державними будівельними нормами (ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій"), у сільській місцевості приватні будинки садибного типу можуть мати максимум два поверхи. Додатково дозволяється облаштувати мансарду, яка не вважається повноцінним третім поверхом. 

"У межах сільських населених пунктів житлову забудову планують переважно садибного типу, до двох поверхів з можливістю мансарди", — зазначено в ДБН.

Це обмеження стосується ділянок із цільовим призначенням "для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд".

Чому саме два поверхи? Такі норми забезпечують безпеку, гармонійний вигляд сільської забудови та відповідність інфраструктурі. Наприклад, у селах часто немає потужних інженерних мереж, здатних обслуговувати багатоповерхові будівлі. Крім того, висотність обмежується, щоб уникнути комерційного використання ділянок, призначених для індивідуального житла.

Винятки з правил у кількості поверхів

У деяких випадках можна будувати будинки з більшою кількістю поверхів, але це вимагає додаткових дозволів і процедур.

1. Зміна цільового призначення ділянки. Якщо ви плануєте будувати три або більше поверхів (наприклад, для гостьового будинку, мініготелю чи комерційного об’єкта), необхідно змінити цільове призначення землі на "для будівництва багатоквартирного житлового будинку" або "для об’єктів туристичної інфраструктури". Це можливо лише за згодою місцевої ради та відповідно до генерального плану громади.
2. Містобудівні умови та обмеження (МУО). Для будівництва будинку вище двох поверхів потрібно отримати МУО від місцевої влади. Цей документ визначає допустиму поверховість, відступи від меж ділянки та інші вимоги.
3. Генеральний план громади. У деяких селах, де активно розвивається агротуризм або є програми для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), правила можуть бути гнучкішими. Однак це можливо лише за умови узгодження з детальним планом території (ДПТ).

Без виконання цих умов будівництво будинку з трьома чи більше поверхами вважається порушенням і може призвести до серйозних наслідків.

Які штрафи загрожують за порушення поверховості будинку

Порушення будівельних норм у селі може обернутися штрафами, примусовим демонтажем або неможливістю ввести будинок в експлуатацію. 

Будівництво без дозволу 

Якщо ви почали будівництво без повідомлення Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) або без будівельного паспорта, штраф може становити від 8 500 грн до 908 400 грн, залежно від класу наслідків об’єкта (СС1, СС2, СС3) та тяжкості порушення. Наприклад, за статтею 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення (КУпАП), будівництво без повідомлення карається штрафом від 500 до 600 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (НМДГ), що у 2025 році становить значну суму.

Перевищення дозволеної поверховості

Будівництво будинку вище двох поверхів без зміни цільового призначення ділянки чи МУО вважається самовільним будівництвом. Штраф за це може сягати 10 800 грн за кожне порушення, а в окремих випадках — до 900 НМДГ (приблизно 15 300 грн). Крім того, такий будинок не вдасться ввести в експлуатацію, що унеможливить його продаж, дарування чи успадкування.

Порушення будівельних норм 

Якщо будинок не відповідає ДБН (наприклад, розташований ближче, ніж 1 м до межі ділянки, або порушує протипожежні норми), штраф може бути накладений за статтею 96-1 КУпАП. Сума залежить від суб’єкта порушення: фізичні особи платять від 850 грн, а юридичні особи чи ФОП — значно більше, залежно від мінімальної зарплати.

Примусовий демонтаж 

У найгіршому випадку самовільно збудовані поверхи можуть бути знесені за рішенням суду. Це стосується об’єктів, які неможливо узаконити через грубі порушення (наприклад, будівництво в охоронній зоні ЛЕП).

Відмова в експлуатації 

Без належних документів будинок не введуть в експлуатацію, що означає неможливість підключення до комунікацій (електрика, газ, вода) та юридичного визнання права власності.

Чи можна узаконити вже збудований третій поверх

Це окремий і непростий процес і для нього потрібно:

• замовити технічне обстеження;
• оформити проєктну документацію "по факту";
• пройти будівельну експертизу;
• подати документи до ДІАМ;
• сплатити штраф за порушення та спробувати узаконити споруду.

Але навіть після цього немає гарантії, що об’єкт буде визнано законним — особливо якщо він виходить за межі дозволених параметрів забудови для присадибної ділянки.

Чим ризикують ті, хто будує "тихо й без паперів"

Власники, які свідомо зводять зайві поверхи без погодження, можуть роками користуватися нерухомістю — поки не настане момент, коли її треба буде продати, оформити спадщину, закласти в банк та підключити до мереж. І тоді з’ясується, що офіційно будинку не існує, або він існує лише частково. 

Раніше ми розповідали, як побудувати енергоефективний будинок. Адже глобальні екологічні виклики останніх десятиліть змінюють наше ставлення до довкілля, сприяючи поширенню роздільного сортування сміття, переробки та електрокарів. Дедалі більше людей прагнуть жити екологічно відповідально, і одним з таких рішень є енергоефективні будинки, що поєднують збереження природи з комфортом. 

Також зазначимо, Україна у 2025 році зберігає демократичний принцип приватної власності, дозволяючи громадянам володіти необмеженою кількістю будинків. Однак, за цим правом стоять важливі юридичні, податкові та практичні аспекти. Збільшення кількості нерухомості тягне за собою зростання не лише витрат на її утримання, а й податкових зобов'язань.

Автор: - Катерина Балаєва