НОВІ ВИКЛИКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕФОРМИ

Олена КОЩЕНКО

Вже менше, ніж за місяць, із 1 січня 2024 року, вітчизняний ринок землі запрацює за законодавчо оновленими правилами. Почнеться впровадження другого етапу земельної реформи. Які головні виклики приховують у собі грядущі новації? Зрештою, що нині спостерігається на цьому ринку?

_{Закон на вимогу МВФ}

ЯК УЖЕ повідомлялося, 1 лип-ня 2021 року в Україні набрав чинності закон №552-ІХ про обіг земель сільськогосподарського призначення, яким було скасовано дію мораторію на їх продаж. Відкриття ринку землі було однією з вимог продовження співпраці з Міжнародним валютним фондом — головним кредитором України.

На першому етапі реформи право купувати наділи сільськогосподарського призначення набули тільки фізичні особи — громадяни України. Кожний українець може придбати «в одні руки» не більш ніж 100 гектарів ріллі. Проте з 1 січня 2024 року до 10 тисяч гектарів ріллі зможуть купувати і юридичні особи, власниками яких також є громадяни України.

Питання про доступ іноземців — як фізичних, так і юридичних осіб — до купівлі української ріллі може бути вирішене лише на загальнонаціональному референдумі.

Важливо, що до 2030 року продати землю сільськогосподарського призначення не можна нижче за її мінімальну нормативну оцінку, яку визначає Держгеокадастр і яка в кожному регіоні різна.

Також у законі прописане переважне право орендаря на купівлю орендованого паю, якщо він тривалий час на ньому трудиться. Щоправда, орендар також має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, про що належить письмово повідомити її власника.

_{Фермери на мілині}

ЗЕМЕЛЬНЕ питання особливо чутливе для нашого суспільства. Не вщухають дискусії стосовно доцільності впровадження другого етапу земельної реформи у розпал війни. Точаться вони і в парламенті. Приміром, у травні цього року у Верховній Раді був зареєстрований законопроєкт №9341, в якому пропонується відстрочити впровадження другого етапу земельної реформи (не раніше, ніж через два роки з дня скасування режиму воєнного стану в Україні). У сесійній залі обговорювалось і питання про обмеження норми до 500 гектарів «в одні руки». Щоб узаконити ці зміни, належить унести відповідні поправки до Земельного кодексу. Чого так і не було зроблено партією влади, яка натомість тільки «торпедує» реформу. Мовляв, слід дати змогу і юридичним особам брати участь у купівлі ріллі «для забезпечення здорової конкуренції».

Про яку «здорову конкуренцію» в даному разі навіть може йтися? Адже нові законодавчі норми передовсім ставлять під нищівний удар малих і середніх фермерів — тих, хто сьогодні у поті чола трудиться на землі й годує всю Україну. Їхні прибутки вельми зміліли. Тож навряд чи вони зможуть викупити в орендодавців їхні наділи навіть за мінімально встановленою Держгеокадастром ціною.

Натомість агрохолдинги, непублічними власниками яких часто є громадяни інших держав, через довірених підставних фізичних і юридичних осіб — громадян України — почнуть масово скуповувати ці наділи. Схема давно відома і добре налагоджена.

Про це не можуть не знати у профільному Міністерстві аграрної політики та продовольства України, яке, здавалося б, має стояти горою за наших фермерів. На жаль, скидається на те, що в цьому питанні головне аграрне відомство зайняло позицію «моя хата скраю». Більше того, міністерство вже підтримало упровадження другого етапу ринку землі з 1 січня. Про це нещодавно заявив перший заступник міністра аграрної політики та продовольства Тарас Висоцький.

«Це міф, що українці прямо завтра масово захочуть продавати свою землю. Цього немає, — заявив посадовець. — Продають ті, кому терміново потрібні гроші. Якщо глянути на нинішній земельний ринок, то у принципі він невеликий з точки зору обсягів — усього 1,5% ріллі виставлено на продаж».

_{Торги набирають обертів}

А Й СПРАВДІ, яка ситуація на відповідному ринку? Починаючи з серпня 2021 року, коли стартував продаж сільгоспземлі для фізосіб-українців, громадяни уклали 175 тисяч договорів купівлі-продажу землі сукупним обсягом 383 тисячі гектарів — це близько 0,92% площі всіх сільгоспугідь в кордонах 1991 року, або 1,08% сільгоспугідь на підконтрольних Україні територіях станом на листопад нинішнього року. При цьому більше третини угод укладено вже після початку повномасштабної війни, хоча від лютого по червень 2022-го ринок був паралізований через закриття реєстрів. Головною причиною пожвавлення аналітики називають очікування зростання цін на землю після того, як до ринку зможуть долучитись юридичні особи.

За даними Держгеокадастру, найвищі ціни на земельні ділянки фіксуються в Івано-Франківській області, де гектар приватної ріллі пересічно продається за 71 976 гривень, Львівській (58 004 грн), Київській (48 687 грн), Чернівецькій (47 364 грн), Тернопільській (47 085 грн). Також вище 40 тисяч гривень котується рілля на Хмельниччині, Закарпатті, Полтавщині та Черкащині. А найнижчі ціни — на територіях, охоплених бойовими діями, а також у прифронтових областях. Зокрема, на Запоріжжі зараз за гектар пересічно платять 25 735 грн, на Херсонщині — 30 899 грн.

Загалом від початку 2023 року середньозважена вартість аграрних ділянок зросла на 10,4% у національній валюті — до 38,5 тисячі гривень за гектар. Проте, зауважують економісти, якщо вартість землі скоригувати на рівень інфляції в Україні та ще й порівняти у доларах, то ціна угідь до повномасштабного вторгнення все ж була вищою, ніж тепер. Бо тоді вона становила в середньому $1140/га, або 41 678 грн за курсом НБУ на той час.

Узагальнений портрет покупців земельних ділянок доволі строкатий: від бізнесменів і чиновників до «айтівців» та військових. Загалом чимало українців, що заробляють на місяць більше тисячі доларів, зараз почали скуповувати землю. Адже в усі часи це надійний, утім, обмежений за ресурсом капітал, якого в державі з роками не більшатиме.

_{Український парадокс}

ЗА ОСТАННІМИ даними Держгеокадастру, в нас налічується 37,4 мільйона гектарів ріллі, тобто орної землі. При цьому 33 млн га перебуває у приватній власності близько семи мільйонів співвітчизників, майже 3,7 млн га — у комунальній, 720 тис. га — у державній (відомості враховують і землі на окупованих територіях).

Водночас понад 40% української ріллі — це родючі ґрунти, чорноземи, часто значно багатші, родючіші, ніж у країнах — членах Євросоюзу. Проте — от парадокс — українська земля є найдешевшою на теренах Європи. Так, згідно з даними статистичної організації Європейської комісії, найдорожча європейська земля — на Канарських островах (Іспанія), де один гектар цього року коштує більш ніж 120 тисяч євро. Також надзвичайно дорога земля у Нідерландах — 100 тисяч євро за гектар, Швейцарії — майже 70 тисяч євро за гектар, Італії — 60 тисяч євро, Греції — понад 50 тисяч євро, Німеччині — 32 тисячі євро… У Польщі гектар ріллі оцінюється в еквіваленті 10,3 тисячі євро… Найдешевшою виявилася сільгоспземля у Болгарії — 4,7 тисячі євро за гектар.

Виходить, що від самого початку відкриття ринку землі можновладці шляхом законодавчо упровадженої її «нормативної оцінної вартості» іще й заповзялися нав’язувати аж до 2030 року політику земельної меншовартості. Так, виходить? Чи будуть в Україні ціни на землю такі, як в Євросоюзі? Поживемо — побачимо. Принаймні, якщо у громадян є така можливість — не продавати, а притримати свої паї, експерти одностайно радять саме так і вчинити.

_{Замість післямови}

ЯКЩО українська влада 2024 року впровадить наступний етап земельної реформи, не давши фермерам «наростити м’язи», стане очевидним, що у сільському господарстві держава робить основну ставку на агрохолдинги. Дозвіл скуповувати вгіддя в таких велетенських масштабах також призведе до того, що в областях почнуть розквітати цілі родинні агробаронства, а можливо, і князівства, які на багато поколінь наперед забезпечуватимуть свій добробут аж ніяк не за рахунок щоденної праці в сільському господарстві, а за рахунок земельної ренти. Буде так: в одного, скажімо, нечистого на руку чиновника 10 тисяч га, у його дружини 10 тисяч, у сина, у дочки, у зятя…

Схоже на те, що влада взагалі поступово витісняє сільський середній клас з економічної мапи країни. І це при тому, що коли агрохолдинги рятували свої гроші за кордоном, саме фермери сіяли та збирали врожай під обстрілами, по суті, врятувавши країну від скочування у продовольчу прірву.

Отже, тоді, коли росія на зовнішньому фронті відкушує наші землі з допомогою зброї, на внутрішньому їх можуть почати відчужувати нові землевласники — скоробагатьки та агрохолдинги. Чи за це нині б’ються з ворогом українці, віддаючи свої життя?