ВІЙНА ВІЙНОЮ, А ЗЕМЕЛЬНИЙ РИНОК У РОЗПАЛІ

НА ЧЕРЗІ ДНЯ УКРАЇНИ ЗЕМЕЛЬНЕ ПИТАННЯ НА ПЕРШОМУ МІСЦІ
 

Олена КОЩЕНКО.

Як війна позначилася на ринку землі в Україні? Почім нині продаються або орендуються сільськогосподарські наділи? Чи матимуть з наступного року, як передбачено законом, доступ до їх купівлі ще і юридичні особи?

_{Закон потребує поправки}

З 1 ЛИПНЯ 2021 року в нашій країні набув чинності закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, яким було скасовано дію мораторію на їхній продаж.

Згідно з правочином, на першому етапі реформи право купувати та продавати такі наділи дістали лише фізичні особи — громадяни України. «В одні руки» можна придбати не більше 100 гектарів.

Із 1 січня 2024 року законодавче право набувати землю у власність отримають і українські юридичні особи. При цьому кінцевий бенефіціар однієї чи кількох юросіб зможе сукупно консолідувати через них не більше 10 тисяч гектарів.

Водночас закон забороняє купувати землю іноземцям — як фізичним, так і юридичним особам. Питання про їхній доступ до купівлі української землі може бути вирішене тільки на загальнонаціональному референдумі.

До 2030 року продавати землю сільськогосподарського призначення не можна нижче за встановлену державою її мінімальну нормативну оцінку.

1 січня 2024 року, дата впровадження другого етапу реформи, наближається. Однак чи на часі це?

Не секрет, що попри законодавчі заборони зацікавлені юридичні особи де-факто і так уже повним ходом скуповують землю. Наша газета не раз розповідала про оборудки, коли спекулятивні інвестори, змовившись з орендарями, яких закон наділив переважним правом на придбання орендованого паю, окружними шляхами узаконюють свої права на землю через «дружніх» (читай — підставних) фізичних осіб для подальшого перепродажу. А законодавчий допуск 2024-го юридичних осіб до скуповування землі і поготів призведе до тотальних зловживань при здійсненні відповідних операцій.

І без того недосконале земельне законодавство породжує у суспільстві конфлікти, які набувають особливої гостроти у воєнний час. 31 травня 2023 року у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт, в якому пропонується відстрочити впровадження другого етапу земельної реформи і зробити це не раніше, ніж через два роки з дня скасування режиму воєнного стану в Україні. Ця законодавча ініціатива наразі опрацьовується у профільному парламентському комітеті.

_{Війна війною, а ринок працює}

ВІД ПОЧАТКУ російського повномасштабного вторгнення тільки торік у березні-квітні ринок землі зупинився, бо не працювали Державний земельний кадастр і Реєстр прав на нерухоме майно. Однак після відновлення їхнього функціонування спостерігається збільшення кількості угод купівлі-продажу земельних ділянок.

Загалом відповідно до даних Держгеокадастру за два роки існування ринку землі в Україні було продано 146 тис. ділянок сільськогосподарського призначення сукупною площею 325 тис. гектарів. Це трохи більше одного відсотка від загальної площі приватних аграрних паїв у нашій країні.

Водночас експерти звертають увагу на стабільно зростаючу вартість сільськогосподарських наділів. Так, від початку нинішнього року середня ціна одного гектара сільськогосподарської землі зросла на 20%. Сьогодні вона становить 55 тис. грн. Для порівняння: ще наприкінці 2021-го цей показник був 36,5 тис. грн за га, у грудні 2022-го — 38 тис. грн за га.

Вартість землі в Україні вельми коливається залежно від географії. За даними Міністерства аграрної політики і продовольства, станом на початок липня 2023 року до п’ятірки регіонів із найвищою пересічною вартістю гектара сільгоспугідь увійшли Львівщина — 162 тис. грн (на старті ринку землі було 51 тис.), Київщина — 148 тис. грн (було 48 тис.), Івано-Франківщина та Закарпаття — 88-90 тис. грн, а також Вінниччина (58 тис. грн). Також високо цінуються ділянки у Пол­тавській, Черкаській, Хмельницькій, Кірово­градській і Дніпропетровській областях. На Півночі та Півдні України ціни істотно нижчі. Зокрема, у Чернігівській області один га землі в середньому коштує 23 тис. грн, тоді як до війни — 16-17 тис. грн. Те саме можна сказати про Сумщину, Одещину, Херсонщину та Миколаївщину…

Щодо узагальненого портрета покупця, то він доволі строкатий: від бізнесменів і чиновників, які мають великі гроші і прагнуть їх надійно «прилаштувати», до банкірів, ІТ-івців та військових, в яких зараз непогані заробітки, і вони хочуть вберегти свої заощадження від інфляції. Загалом чимало українців, що заробляють на місяць понад тисячу доларів, почали скуповувати землю, чим іще більше піднімають вартість цього активу.

_{Ціни будуть, як в ЄС?}

ТА ВСЕ Ж більшість власників паїв не поспішає їх продавати. І правильно, вважають фахівці, адже ціни тільки зростатимуть. Але поки що українська земля залишається найдешевшою на теренах Європи. Що засвідчують дані нещодавно опублікованого звіту статистичної служби Євроради.

Згідно з цим документом, найдорожча земля у Європі нині — на Канарських островах (Іспанія), де гектар пересічно коштує 121 тис. євро. У Швейцарії та Нідерландах — понад 70 тис. євро за га, в Італії та Баварії (Німеччина) за гектар доведеться сплатити 60 тис. євро. І це, завважте, йдеться про ґрунти, які значно поступаються українським чорноземам родючістю… Найдешевшою є сільгоспземля у Болгарії — 2 тис. євро за гектар. Та все одно це дорожче за пересічний показник в Україні.

З огляду на вищесказане видається дивним, що шляхом упровадження «нормативної оціночної вартості» українцям нав’язують саме таку цінову політику — земельної меншовартості. Родючі ґрунти у світі є цінним капіталом, незалежно від рівня економічного розвитку держави.

Чи будуть в Україні ціни на землю такі ж, як у Євросоюзі? Поживемо — побачимо. Принаймні якщо у громадян — власників паїв є можливість не продавати їх, експерти одно­стайно радять «потерпіти». За їхніми прогнозами, якщо ринок землі з 2024 року все ж відкриється і для юридичних осіб, то ділянки безсумнівно додадуть у ціні щонайменше 40%.

_{Більшість наділів — в оренді}

ВЛАСНИКИ паїв переважно здають їх в оренду фермерам або аграрним холдингам. 42,6% орендодавців одержують платню виключно грошима, 40,5% — грошима і продукцією або послугами, ще 16,9% — продукцією або послугами.

За великої збройної агресії рф через різні непереборні причини фермери та сільгосппідприємства мусили скоротити агровиробництво. Втім, у переважній більшості вони все ж вчасно розрахувалися з власниками паїв за 2022 рік. Середній розмір орендної плати по країні становив 3-3,5 тис. грн за га.

У Мінагропроді вже попередили: нинішнього сільськогосподарського сезону орендна плата за пай навряд чи зросте. Ця тенденція збережеться до перемоги, а відтак — налагодження логістичних виробничих зв’язків і приведення земель у придатний для обробітку стан.

Разом із тим чинне законодавство передбачає, що починаючи з нинішнього року власники або користувачі земельних ділянок повинні сплачувати мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ). У кого є офіційний договір оренди, за того гроші вноситиме орендар. Якщо нема, то власник земельної ділянки має сплатити до бюджету громади приблизно 1,5 тис. грн за гектар.

Звичайно, в умовах війни і суцільного безгрошів’я новий податок у багатьох викличе обурення. Невже не можна цю новацію відстрочити до сприятливіших економічних часів?

Поки що у «верхах» не виявляють такої ініціативи. Подібне законодавче рішення є лише стосовно тих, чиї паї розташовані на окупованих територіях чи таких, де ведуться чи велися бойові дії. Або ж якщо їхні сільгоспділянки заміновані чи на них розміщені фортифікаційні споруди.

Уряд наголошує, що МПЗ спрямоване передусім проти так званих тіньовиків. Сьогодні в Україні близько третини площі всіх орендованих земель перебувають у «сірій» оренді — використовуються аграріями неофіційно, а розрахунок із власником паю відбувається готівкою чи у натуральній формі (наприклад зерном). Це дозволяє «орендарям» заощаджувати на податках до місцевого бюджету.

_{Замість післямови}

УХВАЛЕНИЙ у державі закон про відкриття земельного ринку, як декларувалося, покликаний створити умови, щоб земля дістала свого повноправного власника.

Проте, як показує життя, в ньому є чимало шпарин для нечистих на руку ділків. То чи ж варто переходити до втілення наступного етапу реформи у важкий воєнний період, коли ділки цинічно скористаються з численних бід простих людей, яким потім доведеться жити «найманцями на рідній землі».

Вочевидь, треба ще раз проінспектувати чинні норми земельного законодавства — вже з висоти реалій сьогодення. І не лише стосовно юридичних осіб, а й хоча б іще, як переконані фахівці, щодо обмеження площі землі в одних руках до 100 га, яке так само діятиме тільки до 2024 року. Далі ця цифра зростає до колосальних 10 000 га. Панове законодавці, «слуги народу», ви серйозно вважаєте, що в умовах воєнної кризи український фермер зможе зібрати достатній капітал, аби докупити гектари?

За даними Держгеокадастру, в Україні 60,3 млн га землі. Із них 42,7 млн га — а це майже 70% території держави — земля сільськогосподарського призначення. При цьому 27,7 млн га — приватні паї, власниками яких нині є близько 7 млн співвітчизників. Більшість наділів — дуже родючі ґрунти, чорнозем.

"Сільські вісті"