За парканом: які ризики нотаріальної перевірки при купівлі/продажу землі

Фото: pixabay

За останні роки роль нотаріусів у сфері ведення бізнесу значно зросла. Крім класичних нотаріальних, сфера їхньої діяльності розширилася на ведення низки державних реєстрів – як на рівні користувача, так і на рівні доступу до інформації. Нещодавно послуги нотаріусів Кабмін розширив і на проведення перевірок статусу покупця чи продавця земельних ділянок щодо можливості чи заборони на купівлю/продаж, які передбачені законом про відкриття ринку землі, який діє з 1 липня 2021 року. Що саме має посвідчувати або перевіряти нотаріус і які ризики з'явились із цими можливостями, розповіла Mind радник Totum LF, адвокат Тетяна Онищенко.

Докладніше про те, чого очікувати всім учасникам земельного ринку, Mind пояснював у матеріалі «Пайовик, фермер, спекулянт, банк і агрохолдинг: які можливості відкриває для них ринок землі». 

Цивільне законодавство зобов’язує посвідчувати договори відчуження землі нотаріально. І нотаріус у такому разі не просто засвідчує справжність підписів сторін. Йдеться про перевірку змісту правочину на відповідність чинному законодавству. Крім того, він перевіряє право- та дієздатність сторін договору, а також аналізує наявність ознак фіктивності.

Ці вимоги загальні і закладені були ще задовго до запуску ринку. Тому здається абсолютно логічним покладення на нотаріусів функцій щодо реалізації вимог (запобіжників), встановлених законами про обіг сільськогосподарських земель №552-IX та законами про децентралізацію №1423-ІХ. Хоча знову ж таки нічого нового.

Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним ст.130 ЗК, затверджений постановою КМУ №637, у цьому випадку виступає більше дорожньою картою для них, ніж певним нововведенням.

Чого очікувати від нових повноважень нотаріусів?

Але повний пазл буде складено після зборів всіх даних, отриманих від інших уповноважених органів. Наприклад, Держгеокадастр відповідатиме за надання інформації щодо належності земельної ділянки до пайової.

Зважаючи на вже наявну практику перевірки випадків подвійної реєстрації речових прав на землю, змушені майже зі стовідсотковою впевненістю сказати, що порушення вимог будуть.

Свідомі чи несвідомі. Є фактор несумлінності самого нотаріуса, є фактор відсутності повного обсягу необхідної інформації – навіть у її розпорядників.

Наприклад, питання концентрації землі в одних руках. У випадку якщо, володіючи землею для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ми змінимо її цільове призначення під будівництво житла, чи залишиться у земельної ділянки статус пайової?

Видається, що так. Адже до уваги береться не поточний вид використання, а спосіб формування. Та чи  робитиме  нотаріус запити щодо всіх ділянок незалежно від цільового призначення для визначення історії їхнього формування.

Які ризики невиконання заборон?

Вбачається, що без схем не обійдемося. Але абсолютно логічним є залучення підставних фізичних осіб не лише на комерційній основі. Навіть батьки чи брат із сестрою можуть допомогти рідній людині збільшити земельний банк підприємства. Знову ж таки не забуваємо, що не будь-яка особа може стати «помічником». Законність джерел походження коштів – обов’язкова умова набуття прав на землю.

100 га – це мало? Відповідь на запитання залежить від мети викупу – аграрний бізнес чи банальна комерція з метою перепродажу.

Так, це максимум для однієї особи, але, насправді, не так і мало, оскільки не варто чекати масової купівлі землі до 2024 року. Чимало власників відтермінують момент продажу.

Інший приклад – перевірка на наявність громадянства держави-окупанта. Порядок вказує, що достатньо довіритися покупцеві, який принесе паспорт. Однак не варто забувати про численні випадки подвійного громадянства, зокрема Російської Федерації.

Порядок так само намагається передбачити спосіб виявлення афілійованих осіб, однак повністю нівелювати цей ризик неможливо. Відповідного реєстру в Україні не існує, тому доступною буде виключно офіційна інформація – та, яку надасть сам набувач землі, а також та, яка відображена в загальних реєстрах – ЄДР, ДРРП, ДЗК тощо.

Чим підстрахують себе нотаріуси? 

Є думка, що нотаріуси страхуватимуть себе через гарантійні листи покупців, однак виникає питання, чи будуть вони мати юридичне значення при притягненні до відповідальності за порушення процедури перевірки. Інший варіант – відмовлятимуться, принаймні на першому етапі, від супроводу відповідних угод.

Не варто забувати, що нотаріуси тепер беруть безпосередню участь у процедурі реалізації переважного права. Переддоговірна робота, яка покликана захистити права власника спецдозволу на видобування корисних копалин загальнодержавного значення та орендаря, відтепер чітко прописана. Але й тут не без нюансів.

Адже у випадку, якщо інформація про відповідний титул у земельному кадастрі та реєстрі речових прав не відображена з тих чи інших причин, на першочерговість викупу не варто розраховувати. З метою уникнення виснажливої судової тяганини варто звернути увагу на цей момент.

Тут спрацює принцип «поживемо – побачимо». Пыд час правозастосування білі плями проявлятимуться. Головне, щоб цей «тестовий» період не був «часом можливостей» для недобросовісних суб’єктів.