Зважити і наважитись: як купувати землю за новим законом

Фото: pixabay

Уряд ухвалив рішення, яким дозволив фермерам отримати державні портфельні гарантії для купівлі сільськогосподарської землі. Такі умови діятимуть лише для дрібних та середніх аграріїв. Решті зацікавленим у купівлі землі громадянам доведеться купувати ділянки за ринковими умовами. Як купити або продати землю за новим законом та що треба знати покупцям і продавцям, щоб не потрапити в халепу, розповіли Mind юрист Everlegal Дмитро Цой і молодший юрист Наталія Муравська.

Докладніше про перспективи запуску ринку землі – в матеріалі Mind «Пайовик, фермер, спекулянт, банк і агрохолдинг: які можливості відкриває для них ринок землі». Про особливості перевірок ділянок перед купівлею/продажем у колонках експертів – «За парканом: які ризики нотаріальної перевірки при купівлі/продажу землі» та «Напередодні старту: як нотаріуси мають перевіряти земельні ділянки». 

Скасування мораторію з 1 липня 2021 року поклало початок новому етапу у сфері земельних відносин, запровадивши купівлю-продаж земель с.-г. призначення. З огляду на це законом передбачено особливі «правила гри» для купівлі цього цінного активу. На які підводні камені під час придбання землі може потрапити потенційний покупець, розглянемо в нашій статті.

Кому можна, а кому варто почекати з купівлею землі?

Як вже відомо, запуск ринку землі відбуватиметься в декілька етапів.

Наразі розпочався перший етап, який триватиме до 2024 року. Протягом нього купівля земельних ділянок можлива лише для громадян України. При цьому законодавцем встановлено, що загальна площа придбаної землі на одну особу не може перевищувати 100 га.

А ось юридичним особам у цей період заборонено купувати земельні ділянки с.-г. призначення. Вони зможуть вступити в гру лише на другому етапі, який розпочнеться 2024 року.

Варто звернути увагу, що новим законом враховано те, що юридичні особи можуть шукати «обхідні шляхи» на час дії такої заборони. Через це законодавець передбачив, що угоди, які будуть укладені юридичними особами щодо купівлі землі с.-г. призначення з 2021 до 2024 року, вважатимуться недійсними з моменту їхнього укладення.

З огляду на це рекомендуємо гравцям ринку дочекатися своєї черги задля уникнення негативних наслідків для себе.

Також заборонено купівлю земель с.-г. призначення іноземними громадянами та іноземними юридичними особами. Ця опція стане доступною для них лише після схвалення на всеукраїнському референдумі, однак такий розвиток подій є малоймовірним через складність його організації та значні фінансові витрати.

Тому законодавець і тут врахував можливість пошуку різних «схем» обходу цієї заборони. Якщо іноземцю або юридичній особі таки вдасться придбати земельну ділянку с.-г. призначення, то в найкращому разі така угода буде визнана недійсною, а у гіршому – земельну ділянку буде конфісковано державою. Враховуючи такі законодавчі перепони, наразі іноземним інвесторам все ж варто утриматися від придбання землі, бо інакше така авантюра не завершиться успіхом.

Що таке переважне право на купівлю ділянки?

Проте навіть, якщо ці заборони не поширюються на вас, не слід поспішати купувати земельну ділянку, оскільки законом передбачені спеціальні умови придбання цього об'єкту.

Особливість купівлі земель с.-г. призначення: вона можлива лише в разі дотримання переважного права її купівлі.

Що це означає?

Законодавцем встановлено дві категорії покупців, які мають право в першу чергу купувати земельні ділянки:

1.  До першої черги належать особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення в межах земельної ділянки, яка підлягає продажу.
2.  До другої – орендарі земельної ділянки. Проте вони можуть придбати земельну ділянку лише в разі відсутності першої черги, або ж якщо такий покупець відмовиться від свого переваженого права на купівлю-продаж.

У тому разі якщо на цих осіб поширюється заборона щодо придбання земельних ділянок с.-г. призначення, вони можуть передати це право іншій особі, яка відповідно до закону може купувати земельні ділянки. Водночас дотримання переважного права купівлі землі є обов'язковим, бо в разі його порушення особи, які ним наділені, можуть звернутися за його захистом до суду.

Як оформити продаж?

Законом також передбачено два способи продажу землі с.-г. призначення.

• Перший – сторони укладають договір купівлі-продажу земельної ділянки, і покупець сплачує продавцю ціну, яка передбачена для продажу такої земельної ділянки.
• Другий – продаж земельної ділянки через аукціон (земельні торги).

Водночас купівля земельної ділянки через аукціон має свої підводні камені для осіб, які мають переважне право купівлі землі с.-г. призначення. Така особа матиме право купівлі земельної ділянки лише тоді, коли вона погодиться сплатити найвищу суму, яка була запропонована іншими учасниками аукціону. У разі відмови від сплати такої ціни – переважне право втрачається.

Як бачимо, законодавцем передбачено досить багато різноманітних обмежень та особливостей щодо продажу земель с.-г. призначення. Така позиція є цілком зрозумілою, оскільки земля – вичерпний ресурс і потребує відповідного захисту з боку держави.

У перспективі ринок землі матиме досить позитивні наслідки не лише для самої держави, а й для громадян, зокрема, це сприятиме розвитку інфраструктури, збільшенню робочих місць та інвестуванню в аграрний сектор, використанню новітніх технологій в обробці земель, збільшенню ВВП тощо.

Все це в сукупності підвищить рівень економіки держави та нарешті дасть можливість вийти з багаторічної кризи. Проте, чи дійсно ринок землі виправдає очікування, дізнаємося лише з часом.