Обмін земельними ділянками сільськогосподарського призначення

Громадяни України, юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України), територіальні громади, держава можуть набувати право власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом їх передачі у довірчу власність (у разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється), чи шляхом звернення стягнення на них (ст. 131 ЗКУ).

Законодавство України дозволяє розпоряджатися власністю на свій розсуд, використовувати, здавати в оренду, продавати, обмінювати на інше майно. Не є винятком укладення договорів міни нерухомості і на земельні ділянки.

Предметом договору обміну є окреме майно, що перебуває у власності сторони на момент укладення договору та яке має бути чітко визначене у договорі.

Договір обміну є двостороннім, тобто обов'язковою є наявність двох сторін, кожна з яких є одночасно продавцем та покупцем майна.

Земельний кодекс України не містить заборони щодо предмету на який можна здійснити обмін земельної ділянки.

Щоб здійснити обмін земельної ділянки, потрібно укласти договір обміну земельної ділянки, який засвідчується нотаріально. Договір укладається відповідно до вимог Цивільного кодексу України у письмовій формі.

Законодавством не встановлено жодних обмежень щодо місця розташування земельних ділянок, які можуть бути предметом такого обміну. ​​Договір обміну земельних ділянок між фізичними особами може укладатися на земельні ділянки, які розташовані у різних районах, областях. Але слід знати, що щодо земельсільськогосподарського призначення діє дещо інший порядок.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок.

Слід звернути увагу, що власникам земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення надано право обмінюватись своїми земельними ділянками (ст. 37 ЗКУ).

Масив земель сільськогосподарського призначення – це сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їхнього обслуговування несільськогосподарських угідь, що мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями тощо) (ст. 1 ЗУ «Про землеустрій»).

Обмін (міна) земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, здійснюється лише у разі, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10 відсотків.

Стаття 8-2 Закону України «Про оренду землі» передбачає особливості набуття і реалізації права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до вимог вказаної статті власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.

Укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, при цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди.

Припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах.

Орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця про обмін належними їм правами користування земельними ділянками протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договір суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Права на земельну ділянку, яка стала предметом договору міни переходять до іншої сторони одразу після виконання сторонами умов договору, який підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню з подальшою реєстрацією відомостей в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Зверніть свою увагу що, відповідно до стаття 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» у разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву.

Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Таким чином, сторонами договору міни мають бути власники земельної ділянки. Власник земельної ділянки для здійснення нотаріального посвідчення договору міни повинен подати нотаріусу щодо земельної ділянки, яка відчужується шляхом обміну, документи, які:

• посвідчують право власності (довірчої власності), крім випадків, прямо передбачених законодавством (наприклад, у разі втрати державного акта або свідоцтва про право власності на нерухоме майно, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього);

• підтверджують державну реєстрацію прав на це майно за власником.

Щодо відомостей про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки та про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо). Названі відомості перевіряє нотаріус перед посвідченням договору міни земельної ділянки згідно з даними відповідного реєстру.

В Україні ведуться Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державний реєстр обтяжень рухомого майна.

Встановлення заборони на відчуження земельної ділянки унеможливлює укладання угоди щодо її обміну.

Встановлення обмежень щодо використання земельної ділянки не у всіх випадках призводить до такого наслідку, оскільки перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Зазначення в договорі міни про наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням виконує інформативну функцію для іншої сторони договору та підтверджує, що власник земельної ділянки виконав обов'язок щодо попередження покупця про права третіх осіб на товар.

Оскільки за договором міни один товар обмінюється на інший то має бути вказана ціна кожного товару.

За загальним правилом щодо земельної ділянки має бути вказана експертна грошова оцінка. Відповідно до статті 5 Закону України "Про оцінку земель" експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки і використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, крім випадків, визначених законом.

Для нотаріального посвідчення договору міни земельної ділянки у передбачених законом випадках подаються документи про нормативну грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки. Зокрема, згідно з статями 5, 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка землі проводиться визначення розміру державного мита при міні земельних ділянок.

При укладанні договору сторони можуть узгодити, що вони повинні передати один одному обмінювані земельні ділянки (земельну ділянку та інше майно), документи щодо обмінюваного майна, здійснити доплату за обмін товару більшої вартості тощо.

Згідно з частиною четвертою статті 715 ЦК України право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Тому новий власник земельної ділянки повинен зареєструвати своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Земельний фонд України