РЕАЛІЇ ТА ПЕСПЕКТИВИ РИНКУ СІЛЬГОСПЗЕМЛІ

Олена КОЩЕНКО.

Першого липня мине три роки з дня набуття чинності закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який дав старт реформі земельних відносин. Цей документ став одним із найбільш знакових для нашої країни. І найбільш суспільно дискусійним — з огляду на численні застережливі голоси про доцільність відкриття вільного продажу сільськогосподарських земель. Їх і нині лунає чимало, особливо після відмови влади відстрочити хоча б на післявоєнну пору початок другого етапу реформи, що передбачає право купувати сільськогосподарські вгіддя для юридичних осіб… Отже, яка сьогодні ситуація на земельному ринку? Як позначилася на ньому війна?

_{Реформа у світлі статистики}

ЗГІДНО з даними Мінагрополітики, за трохи більш ніж сім місяців, що минули від старту земельної реформи 1 липня «пандемічного» 2021 року і до початку широкомасштабного російського вторгнення, українці встигли продати понад 174 тисячі га сільгоспугідь. Тоді щомісяця укладалося 10-15 тисяч угод купівлі-продажу.

Важливим етапом змін у земельній царині стало впровадження з жовтня 2021-го електронних торгів державними та комунальними землями у системі «Prozorro.Продажі». Проте на самому початку війни, з березня до листопада 2022-го, такі аукціони не проводили. Взагалі не було угод купівлі-продажу наділів — ринок зупинився. Але потім почав оживати. У 2023-му щомісяця в середньому вже реєструвалося від трьох до п’яти тисяч відповідних угод.

І нинішнього року спостерігається стала тенденція до зростання обсягу ринку сільгоспземлі у країні, надто на Полтавщині, Дніпропетровщині та Кіровоградщині. Зокрема, цього року в лютому було укладено найбільше від початку великої війни росії проти України угод купівлі-продажу — 9,6 тис., що на 50% перевищує показник січня. При цьому сукупний розмір проданих за лютневими угодами наділів становить 22 тис. га. Про це йдеться в огляді, який підготував аналітичний центр Київської школи економіки «KSE Агроцентр» спільно з Програмою USAID.

Від старту другого етапу земельної реформи 1 січня 2024-го, коли до операцій купівлі-продажу сільгоспугідь допустили юридичних осіб, а квоти на придбання землі збільшили зі 100 га до 10 тис. га «в одні руки», відповідним правом купівлі скористалися вже більш ніж пів тисячі компаній. Вони придбали 3 тисячі сільськогосподарських ділянок загальною площею 10 тис. га. «40% від сукупної площі ділянок, проданих із початку року, розташовані у Полтавській області. До трійки регіонів — лідерів за активністю юросіб також входять прифронтові Сумська (10%) та Харківська (7%) області», — йдеться в огляді. Водночас зазначається, що частка участі юридичних осіб у ринку нині сягає 15,6%, тоді як решта угод, як і раніше, відбуваються між фізичними особами.

Загалом від моменту відкриття ринку в липні 2021-го було продано лише 1,14% української сільгоспземлі. Як бачимо, побоювання щодо можливості акумулювання великими гравцями значних площ угідь поки що не справджуються. Втім…

За якихось неповні п’ять місяців од упровадження другого етапу земельної реформи все ж рано робити оптимістичні висновки. Особливо у складні економічні часи через війну. За великим рахунком, надалі все залежатиме від інтенсивності експансії на ринок покупців землі — юридичних осіб. Аналітики зазначають, що вартість площ, придбаних юридичними особами, сьогодні таки відчутно вища, ніж в угодах, укладених покупцями-фермерами. «Це може свідчити або про те, що юрособи готові платити вищу ціну за сільськогосподарські землі, або про те, що вони більш мотивовані відображати реальну ціну угоди в офіційних документах замість зазначення мінімально допустимої ціни з доплатою різниці в готівковій формі», — стверджують експерти «KSE Агроцентр». А цей факт якраз і може «розвернути» земельну реформу в бік агрохолдингів.

Тим часом паї зростають у ціні. Навіть попри війну. Так, за результатами перших трьох місяців поточного року середньозважена вартість гектара сільськогосподарської землі збільшилася на 11,2%. Якщо торік у четвертому кварталі вона становила 37,7 тис. грн, то в січні-березні 2024-го зросла до 42 тис. грн за гектар. Постійно зростають і середньозважена нормативна грошова оцінка земель у регіонах, і попит на наділи, що також «робить цінову погоду» на відповідному ринку.

_{Агрохолдинги проти фермерів}

ЧИ НЕ НАЙБІЛЬШИМ каменем спотикання земельної реформи є її модель. На жаль, Україна обрала сировинний зразок підтримки великих аграрних холдингів замість розвитку дрібного та середнього фермерства з високою доданою вартістю. А відтак ми йдемо шляхом тотального розорювання земель і вирощування на них суціль технічних культур (саме і маються на увазі агрохолдинги), які виснажують ґрунт, знищення невеликих приватних власників, селян, які потенційно могли б стати фермерами…

Серед усіх європейських країн укрупнення землеволодінь на користь агрохолдингів станом на сьогодні обрали тільки Румунія та Болгарія. Там вартість гектара землі найнижча в Європі і становить приблизно 1,5-2,5 тис. доларів.

Тим часом 10-15 тис. доларів коштує гектар сільськогосподарських угідь у Польщі, яка на своєму аграрному ринку якраз зробила ставку на дрібних і середніх фермерів. У цій країні майже 1,5 мільйона фермерських господарств (75% від загальної кількості). Там нема мови про 10 тисяч гектарів в одні руки, як у нас. Максимальна площа ділянки, якою має право володіти громадянин Польщі, — 500 га. 1,5 млн господарств — це площі від 1 до 10 га, а великими господарствами вважаються ті, що користуються понад 50 га. Польські родинні ферми — це переробна експортна економіка, високий рівень життя в селах. Сьогодні в цій сусідній країні у фермерів загалом набагато вищий рівень життя порівняно з українськими колегами.

Чи треба ще раз повторювати, що великі агрохолдинги — це сировинна економіка і відсутність робочих місць, занепад сіл. Саме це і маємо в Україні. А стосовно сільськогосподарської землі, якою володіють у нас великі агрохолдинги, то офіційної статистики нема. Однак, за даними експертів, що оприлюднюють ЗМІ, станом на початок нинішнього року в руках груп юридичних осіб, які здійснюють сільськогосподарську діяльність, без урахування тимчасово окупованих територій, було від 4 млн до 6 млн га, що становить близько третини всіх українських вгідь. При цьому 10 найбільших агрохолдингів обробляють близько 2,6 млн га.

Навіщо, питається, в нашій бідній країні «плодити» нових латифундистів? Чому ми не обрали шляху Польщі — нашого найближчого західного сусіда? Здавалось би, якщо у преамбулі нашої Конституції визначено, що Верховна Рада, «піклуючись про зміцнення громадянської злагоди на землі України та підтверджуючи європейську ідентичність Українського народу і незворотність європейського та євроатлантичного курсу України», то земельна реформа мала бути європейського зразка. І можливість жити на своїй землі, працювати і отримувати високі прибутки, мати гідний рівень життя, бути привілейованим класом землевласників для мільйонів людей могло б бути гідною винагородою за патріотизм і перемогу в теперішній війні.

_{Зазираючи в день завтрашній}

ТАК ЧИ інакше, але стратегічний вибір законодавців щодо шляхів України у сфері земельних відносин і правил гри на аграрному ринку вже зроблено. І він не на користь громадянського суспільства.

Тим часом ринок землі в Україні, на розвиток якого суттєво вплинула війна, законодавчо остаточно не врегульований. Зокрема, юристи наголошують, що досі залишаються до кінця невнормованими питання оподаткування купівлі-продажу ділянок. Зберігаються й ризики рейдерського захоплення полів, про що неодноразово повідомляла наша газета.

Також чимало не залагоджених правових питань пов’язані із земельними активами сільськогосподарського призначення, які належать державі. Їхній загальний обсяг сьогодні становить 806 тис. га, з яких 386 тис. га перебувають в управлінні Фонду державного майна, 277 тис. га — Національної академії аграрних наук, 99,2 тис. га — Мін’юсту. Інші міністерства управляють ще понад 40 тис. га сільськогосподарських земель. «Ми вже проінвентаризували державні земельні активи, виділили частку, яка належить ФДМУ, визначили перелік підприємств, землі яких будемо виставляти на аукціони оренди в першу чергу», — повідомив голова Фонду державного майна України Віталій Коваль.

Словом, неврегульованих правових питань, пов’язаних із розвитком земельних відносин та агросектором загалом, чимало. Тож наступним етапом відповідної реформи, як наголошують фахівці, має стати адаптація вітчизняного земельного законодавства до правового поля ЄС і найкращих світових практик. Саме ці закони і мають стати тим «запобіжником», який не дозволить віддати на поталу український земельний ринок грошовитим в усі часи агрохолдингам через підставних осіб — іноземців, рейдерів та різних пройдисвітів.

Для цього необхідна політична воля тих, хто сьогодні біля керма країни. А також програми реальної підтримки найуразливіших учасників земельного ринку — малих і середніх фермерів, що трудяться на землі й фактично виносять на своїх плечах увесь економічний тягар воєнного часу, годуючи український народ, його воїнів, які боронять рубежі Батьківщини на фронтах.

      Всеукраїнська газета захисту інтересів і прав селян "СІЛЬСЬКІ ВІСТІ"